Сельскохозяйственные угодья: особенности земель и условия перевода в иные категории




Разделы статьи:

 

Когда чаще всего возникает вопрос о сельхозугодьях?

 

Нередко собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения, планирующие создать на своих наделах дачные и коттеджные посёлки или обдумывающие вопросы их застройки домами и приступающие для этого к решению задачи по изменению разрешённого вида использования (РВИ), о возможности которого говорит Земельный кодекс, сталкиваются с запретом административных органов и кадастровых служб как на строительство, так и проведение такого изменения, называемого в обиходе “переводом земель”.

Ответы или решения кадастровиков и администраций основываются на том, что участок относится к сельскохозяйственным угодьям, а потому, изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель недопустимо.

 

Есть ли решения?

 

Да, решения есть, но не во всех случаях, и они не столь известны даже для тех, кому хоть в какой-то мере понятно, что именно представляет собой “перевод земель”. К тому же, решения эти не столь стандартны, как изменение вида разрешённого использования участка, да и более затратны.

Попробуем разобраться.

К сожалению, современные государственные правоустанавливающие документы на землю (свидетельство, кадастровый паспорт) не содержат, как было принято ранее (в стареньких маленьких какого-нибудь серого, розового или зелёного цвета свидетельствах), такую характеристику земельного участка, скрывая по непонятным причинам столь важную его особенность, что, собственно говоря, и становится причиной многих недоразумений и даже финансовых потерь, если собственник уже выполнил часть работ по “переводу земель” и сдал подготовленные материалы в кадастровую палату для получения документов с новым РВИ.

Получается, что государство, как бы "исподтишка", не отразив необходимые данные в выданных им, государством, на руки собственникам документах и вынув в определённый момент “тайные” сведения, заявляет о том, что участок-то “переводить” нельзя, поскольку он относится к сельхозугодьям.

Что делает собственник? - Пытается понять, а что это такое "сельхозугодья" и откуда это всё взялось? Выслушивает некие весьма пространные, но снисходительно-уверенные объяснения чиновников, только в этот момент “спещащих” раскрыть “тайны мадридского двора”, получает официальные ответы, в которых делаются ссылки на неведомые ему доселе законы, какие-то письма Минэкономразвития, рассказы про бонитеты и оценке сельскохозяйственной ценности участка, необходимости разработки проектов рекультивации и т.д. и т.п., обречённо разводит руками и… не знает, что же всё-таки делать дальше и делать ли вообще…

Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.

К вопросу о том, как всё-таки разрешить ситуацию, вернёмся чуть позже, а сначала выйдем на исходные позиции и сделаем необходимые разъяснения тех обстоятельств, которые сложились и учитываются при решении задач по переводам земель сельскохозяйственного назначения, относящихся к сельхозугодьям. Это упростит восприятие изложенных в завершающем разделе статьи сведений по подготовке требуемых для решения задач материалов и документации.

Итак, становится понятным, что земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такую характеристику, как то, что некоторые из них представляют ещё собой и угодья.

Другой важный вывод - законодательство регулирует особый порядок использования таких земель.

Земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям, у их собственников, пользователей, владельцев и арендаторов не изымаются, но на них возлагаются обязанности по сохранению земель и особым условиям использования.

Поэтому перед решением задач, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка сельхозназначения, нужно предварительно выяснить, не относится ли он к сельскохозяйственным угодьям.

 

Особенности земель из состава сельскохозяйственных угодий

 

Рассмотрим особенности земель сельскохозяйственного назначения из состава сельхозугодий подробнее, выяснив, почему возникли такие специфические требования к сельхозугодьям не только в России, но и во всём мире, и чем может быть мотивирована возможность и необходимость их “перевода”.

Земля представляет собой тот главный фундамент, на котором базируется вся жизнедеятельность человека, важнейшую основу которой составляет аграрное производство.

Земля, содержащая минеральные ресурсы, играет огромную роль в сельском хозяйстве, став незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции.

И для этого-то производства и использутся качественные сельскохозяйственные земли, которые называются сельскохозяйственными угодьями, представленные пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, землями, занятыми многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Среди земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельный кодекс РФ (пункт 1 статьи 77) определяет понятие сельхоземель, как те, что находятся за чертой поселений и предоставляются для нужд сельского хозяйства, или имеют сельскохозяйственное назначение.

Из земель сельскохозяйственного назначения выделены 2 типа:

1) сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания продукции для сельского хозяйства.

2) несельскохозяйственные угодья - земли, на которых расположены различные сельскохозяйственные объекты, предназначенные для ведения товарного сельхозпроизводства и других целей, связанных с сельскохозяйственным производством включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.) - ст. 78 Земельного Кодекса РФ.

Во всём мире сельскохозяйственные угодья представлены следующими видами:

  • пашни (включая посевы, пары и огороды) - земли, систематически обрабатываемые и используемые для посевов сельскохозяйственных культур;
  • пары - пашни, которые обработаны, но не засеяны с целью повышения плодородия почвы;
  • залежи - это неиспользуемые или законсервированные земли;
  • сенокосы - земли, засеянные культурами, идущими на корм скоту;
  • пастбища - земли, используемые для выпаса сельскохозяйственных животных;
  • многолетние насаждения - сады, виноградники, кустарники, чайные, кофейные плантации.

Из всех видов сельскохозяйственных угодий самым пригодным и эффективным и, соответственно, самым дорогим является пашня.

 

Российские сельхозугодья

 

По размерам территории в 17.1 млн.км2 Россия занимает первое место в мире, опережая Китай (9,3 млн. км2), Канаду и США (примерно по 9.2 млн км2), Австралию (7.6 млн км2).

На территории нашей страны представлены практически все ландшафты умеренного пояса планеты - от полярных пустынь до субтропиков.

Большая часть площади покрыта лесами (4б%), оленьи пастбища - северные тундры, где пасётся около 2 млн. северных оленей, занимают 19%, и только на 3-ей позиции по площади (13%) находятся сельскохозяйственные земли (пашни, пастбища). На дома, заводы, дороги приходится мизерная часть территории, в 8 раз меньшая, чем, к примеру, площадь российских болот.

Сельскохозяйственные угодья, в том числе и пашни, наиболее ценные земли, раскинулись на площади в 130 млн. га - это примерно столько же, сколько во всех остальных странах Европы вместе взятых.

По площади пахотных земель Россия уступает только США (190 млн. га) и Индии (170 млн. га). Тем не менее, российские пашни находятся в своём большинстве в не очень благоприятных климатических условиях, что снижает их ценность, в сравнении другими странами.

Итак, площадь земельного фонда Российской Федерации составляет 1709.8 млн. га.

Действующее законодательство и сложившаяся практика  государственного учёта земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Сельхозугодья во всех категориях земель (земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса) по своему составу представлены так: 

Площадь сельскохозяйственных угодий 220.7 млн. га, или 12.9 %, из которых

  • площадь пашни 130 млн. га,
  • залежи - 4.8 млн. га,
  • многолетние насаждения - 1.8 млн. га,
  • сенокосы - 24,0 млн. га,
  • пастбища - 68.0 млн. га.

Несельскохозяйственные угодья занимают 1489.1 млн. га, или 87,1 %.

Площадь земель под водой и болотами составила 225.2 млн. га, или 13,2 % всего земельного фонда страны, в том числе:

  • под водой (реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, искусственными водоемами, осушительными и оросительными каналами др.) - 71.7 млн. га,
  • под болотами - 153.5 млн. га;
  • площадь заболоченных земель в категории земель сельскохозяйственного назначения - 25.4 млн. га;
  • площадь земель под дорогами, включая земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади, иные пути сообщения, - 7.9 млн. га.
  • площадь отработанных нарушенных земель - 54.5 тыс. га. , из которых отработанные земли, нарушенные при разработке полезных ископаемых, переработке и проведении геологоразведочных работ составляют 41.1 тыс. га, при строительстве - 10,2 тыс. га, причём половина из них приходится на нефтедобывающую и газовую промышленности (3.3 и 3 тыс. га соответственно).

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

Предоставление их для несельскохозяйственных нужд (перевод) допускается в исключительных случаях с учётом кадастровой стоимости угодий. 

 

Балл бонитета - важная характеристика сельхозугодий

 

В переводе с латинского “bonitas” означает “добротность”, «доброкачественность».

Показателем качества почвы является её плодородие, которое учитывается при проведении экономической оценки земли.

Выявление качества земель по их плодородию называется бонитировкой, которя выражается в относительных единицах -  баллах бонитета.

При бонитировке почв определяется относительное достоинство почв - во сколько раз данная почва лучше или хуже другой по свойствам и урожайности (плодородию). Такая сравнительная оценка качества почв проводится при сопоставимых уровнях агротехники. 

Задача бонитировки состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв.

Данные бонитировки почв и классификации земель нашли применение в планировании и специализации сельскохозяйственного производства, определении уровня доходности земель, экономической эффективности затрат, установлении состава налога.

Плодородие почвы лежит в основе расчёта кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Балл плодородия, или балл бонитета - основной параметр качественной оценки земель - зависит от показателей экономического плодородия.

Балл бонитета определяется для всех земельных участков сельскохозяйственного предприятия, находящихся в одинаковых природно-климатических условиях.

На этот показатель влияют качественные почвенные характеристики такие, как содержание гумуса, гранулометрический состав, содержание фракции физической глины, кислотность, каменистость, эродированность почв и другие свойства почв.

Балл бонитета и кадастровая стоимость земли являются одними из определяющих факторов возможности “перевода” участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к сельхозугодьям - они должны быть ниже средних уровней, характерных для муниципального района.

Какие обстоятельства ухудшают качество земель сельскохозяйственного назначения из категории сельхозугодий? 

Систематически ведущийся государственный мониторинг земель и данные других систем наблюдений за состоянием окружающей природной среды свидетельствует о том, что качество земель интенсивно ухудшается фактически во всех субъектах Российской Федерации.

Во многом это вызвано следующими факторами: 

1. Характер истощительного и потребительского использования земель

  • почвенный покров, особенно пашни и другие сельскохозяйственные угодья подвергаются деградации, загрязнению, захламлению и уничтожению, стремительно теряя устойчивость к разрушению, способность к восстановлению свойств, воспроизводству плодородия;
  • в аграрном секторе экономики прослеживается устойчивый характер сокращения доли земель в сельскохозяйственном обороте, мало внимания уделяется мелиоративным, агротехническим мероприятиям и работам по коренному улучшению земель;
  • практически полностью отсутствует рекультивация нарушенных земель;
  • сельскохозяйственное производство ведётся с нарушением технологии, полностью игнорируются вопросы экологического земледелия. 

2. Ветровая и водная эрозия почв 

Опасность эрозии заключается в том, что восстановление плодородного слоя почвы после её воздействия происходит крайне медленно: со скоростью примерно 2.5 см за 500 лет, а для восстановления слоя толщиной в 15 см, обеспечивающего нормальное производство сельскохозяйственных культур, природе и человеку потребуется почти 3000 лет.

  • Эрозия характерна для 2/3 российских пахотных земель.
  • Водная эрозия создала около 400 тыс. оврагов, занимающих более 500 тыс. га.
  • Водной эрозии подвержено 17.8 % площади сельскохозяйственных угодий, из них пашни 12.1 %, ветровой эрозии - 8.4 % и 5.3 % , соответственно.
  • Совместному воздействию водной и ветровой эрозии подвержено 2.4 % площади сельскохозяйственных угодий.

Водная эрозия в сильной степени подвержены сельхозугодья на территории Приволжского, Южного и Центрального федеральных округов;

Ветровая эрозия в большей мере распространена в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

3. Заболачивание земель, их подтопление и затопление

Процесс представляет особую опасность:

  • заболоченные и переувлажнённые земли занимают 12.3% площади сельскохозяйственных угодий страны, из них 6.8% приходится на пашни;
  • заболачивание в серьёзных масштабах проявляется на территории Северо-Западного, Центрального, Приволжского, Южного, Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов;
  • подтопление и затопление земель в значительной мере выявлено в Приволжском, Южном, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.

4. Опустынивание земель

  • засоленные, солонцеватые земли, а также земли с солонцовыми комплексами распространились на 20.1% площадей сельскохозяйственных угодий России, из них на пашни пришлось 6,8%;
  • негативный процесс опустынивая характерен для Южного, Приволжского и Сибирского федеральных округов.

5. Дегумификации почв пашни 

Интенсивное снижение содержания питательных веществ, происходящее закисление почв, связаные с истощительным использованием земель, прекращение внесения в почвы минеральных и органических удобрений, нарушение севооборотов, невыполнение почвозащитных, агрохимических и мелиоративных мероприятий присущи практически всем регионам РФ.

6. Загрязнение земель химическими и другими веществами и соединениями, захламление земель отходами производства и потребления

  • применение химикатов и пестицидов приводит к нарушению нормального цикла возобновления культурного слоя почвы, и результатом становится то, что 1/6 часть российских пахотных земель загрязнена в такой степени, что она стала непригодной даже для промышленного использования;
  • негативное воздействие производственных объектов на состояние почв стало свойственной особенностью территорий, примыкающих к промышленным предприятиям, автомобильным трассам и нефтепроводам - следствием урбанизации, строительства дорог становится потери примерно 1/3 пахотных земель;
  • загрязнение земель тяжёлыми металлами и другими веществами и соединениями особенно сильно проявляется вблизи крупных объектов цветной и чёрной металлургии, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения;

Загрязнение земель радионуклидами остаётся значительным в ряде районов субъектов РФ, входящих в Центральный и Уральский федеральные округа.

Загрязнение земель нефтью и нефтепродуктами наблюдается в Северо-Западном, Приволжском, Южном и Уральском федеральных округах. 

Располагая практически неизменным стратегическим ресурсом - обширной территорией, размеры которой могут уменьшиться разве что только в результате войны или передачи какого-либо части другому государству или обособления отдельного региона, Россия и без военных и политических процессов, а только из-за расточительного отношения к земле ежегодно теряет миллионы гектаров.

Так, только свалки в стране "отвоевали" около 3 млн.га, площадь, равную Бельгии. Оврагами размыто около 2.5 млн га, что превосходит площадь Израиля, причём эта цифра увеличивается с каждым годом на 0.1-0.2 млн. га, а добыча полезных ископаемых разрушила более 1 млн.га (по площади это как остров Ямайка).

 

О юридических основаниях перевода сельхозугодий

 

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (статья 7 закона), областные законы соответствующей направленности обеспечивают возможность перевода земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, но при условии подготовки целого ряда материалов и документов, позволяющих принять решение о такой возможности или, напротив, сделать заключение о запрете.

Существующий порядок перевода сельхозугодий сопряжён с изменением  категории земель сельскохозяйственного назначения через включение территорий таких участков в черту населённых пунктов. Делается это на основе изучения соответствующим комитетом по имущественным отношениям областного правительства представленных по обследуемому участку материалов:

  • о балле бонитета,
  • о кадастровой стоимости, которая сравнивается с существующим средним значением для каждого конкретного муниципального районного образования,
  • подготовленных заинтересованным собственником участка специальных отчётов о качестве сельхохозяйственных земель участка, в которых содержится вывод о его пригодности или непригодности земель для сельскохозяйственного использования,
  • проекта рекультивации, предусматривающей комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды, на основе которого можно понять, насколько эффективны или нецелесообразны, с экономической точки зрения, предложенные проектные решения. 

 

Необходимые материалы и документы для перевода

 

Собственнику участка необходимо подготовить ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должны быть указаны:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок,
  • наличие обременений и ограничений.

Для обоснования решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории потребуются следующие документы:

  1. выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
  2. для физических лиц - копия документа, удостоверяющая личность заявителя, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае, если заявитель - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица);
  3. для юридических лиц - нотариально удостоверенные копии учредительных документов и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  4. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  5. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
  6. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  7. заключение  уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству  области (заключение комитета по  архитектуре и градостроительству области), содержащее информацию о соответствии (несоответствии) испрашиваемого целевого назначения и разрешённого использования земельных участков утверждённым и разрабатываемым в установленном порядке документам территориального планирования и документации по планировке; 
  8. документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднему уровню кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (при переводе земель сельскохозяйственного назначения), к которому относится участок; 
  9. отчёт о кадастровой стоимости земельного участка, выполненный лицензированной организацией и содержащий сведения о процентном соотношении кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонной,
  10. утверждённый в установленном порядке проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (при переводе земель сельскохозяйственного назначения). 

По результатам рассмотрения (в течение 3-х месяцев) представленных материалов исполнительный орган власти (комитет по имущественным отношениям областного правительства) готовит заключение, обосновывающее возможность перевода участка из состава земель сельскохозяйственных угодий в категорию земель населёных пунктов или о запрете на проведение такого перевода.

Возможность строительства на земельных участках, относящихся к сельхозугодьям, определяется видом их разрешённого использования, а после перевода - теми задачами, ради которых перевод был осуществлён.








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх