Сельскохозяйственные угодья: особенности земель и условия перевода в иные категории




Разделы статьи:

 

Когда чаще всего возникает вопрос о сельхозугодьях?

 

Нередко собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения, планирующие создать на своих наделах дачные и коттеджные посёлки или обдумывающие вопросы их застройки домами и приступающие для этого к решению задачи по изменению разрешённого вида использования (РВИ), о возможности которого говорит Земельный кодекс, сталкиваются с запретом административных органов и кадастровых служб как на строительство, так и проведение такого изменения, называемого в обиходе “переводом земель”.

Ответы или решения кадастровиков и администраций основываются на том, что участок относится к сельскохозяйственным угодьям, а потому, изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель недопустимо.

 

Есть ли решения?

 

Да, решения есть, но не во всех случаях, и они не столь известны даже для тех, кому хоть в какой-то мере понятно, что именно представляет собой “перевод земель”. К тому же, решения эти не столь стандартны, как изменение вида разрешённого использования участка, да и более затратны.

Попробуем разобраться.

К сожалению, современные государственные правоустанавливающие документы на землю (свидетельство, кадастровый паспорт) не содержат, как было принято ранее (в стареньких маленьких какого-нибудь серого, розового или зелёного цвета свидетельствах), такую характеристику земельного участка, скрывая по непонятным причинам столь важную его особенность, что, собственно говоря, и становится причиной многих недоразумений и даже финансовых потерь, если собственник уже выполнил часть работ по “переводу земель” и сдал подготовленные материалы в кадастровую палату для получения документов с новым РВИ.

Получается, что государство, как бы "исподтишка", не отразив необходимые данные в выданных им, государством, на руки собственникам документах и вынув в определённый момент “тайные” сведения, заявляет о том, что участок-то “переводить” нельзя, поскольку он относится к сельхозугодьям.

Что делает собственник? - Пытается понять, а что это такое "сельхозугодья" и откуда это всё взялось? Выслушивает некие весьма пространные, но снисходительно-уверенные объяснения чиновников, только в этот момент “спещащих” раскрыть “тайны мадридского двора”, получает официальные ответы, в которых делаются ссылки на неведомые ему доселе законы, какие-то письма Минэкономразвития, рассказы про бонитеты и оценке сельскохозяйственной ценности участка, необходимости разработки проектов рекультивации и т.д. и т.п., обречённо разводит руками и… не знает, что же всё-таки делать дальше и делать ли вообще…

Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.

К вопросу о том, как всё-таки разрешить ситуацию, вернёмся чуть позже, а сначала выйдем на исходные позиции и сделаем необходимые разъяснения тех обстоятельств, которые сложились и учитываются при решении задач по переводам земель сельскохозяйственного назначения, относящихся к сельхозугодьям. Это упростит восприятие изложенных в завершающем разделе статьи сведений по подготовке требуемых для решения задач материалов и документации.

Итак, становится понятным, что земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такую характеристику, как то, что некоторые из них представляют ещё собой и угодья.

Другой важный вывод - законодательство регулирует особый порядок использования таких земель.

Земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям, у их собственников, пользователей, владельцев и арендаторов не изымаются, но на них возлагаются обязанности по сохранению земель и особым условиям использования.

Поэтому перед решением задач, связанных с изменением вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка сельхозназначения, нужно:

  1. предварительно выяснить, не относится ли он к сельскохозяйственным угодьям,
  2. к какой территориальной зоне в соответствии с ПЗЗ поселения отнесён участок, утверждены или нет для этой зоны градостроительные регламенты, обеспечивающие изменение ВРИ земельного участка или устанавливающие запрет на строительство.

 

Особенности земель из состава сельскохозяйственных угодий

 

Рассмотрим особенности земель сельскохозяйственного назначения из состава сельхозугодий подробнее, выяснив, почему возникли такие специфические требования к сельхозугодьям не только в России, но и во всём мире, и чем может быть мотивирована возможность и необходимость их “перевода”.

Земля представляет собой тот главный фундамент, на котором базируется вся жизнедеятельность человека, важнейшую основу которой составляет аграрное производство.

Земля, содержащая минеральные ресурсы, играет огромную роль в сельском хозяйстве, став незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции.

И для этого-то производства и использутся качественные сельскохозяйственные земли, которые называются сельскохозяйственными угодьями, представленные пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, землями, занятыми многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Среди земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельный кодекс РФ (пункт 1 статьи 77) определяет понятие сельхоземель, как те, что находятся за чертой поселений и предоставляются для нужд сельского хозяйства, или имеют сельскохозяйственное назначение.

Из земель сельскохозяйственного назначения выделены 2 типа:

1) сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания продукции для сельского хозяйства.

2) несельскохозяйственные угодья - земли, на которых расположены различные сельскохозяйственные объекты, предназначенные для ведения товарного сельхозпроизводства и других целей, связанных с сельскохозяйственным производством включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.) - ст. 78 Земельного Кодекса РФ.

В статье 79 Земельного кодекса РФ дано определение сельскохозяйственных угодий, к которым, как и во всём мире, относятся:

  • пашни (включая посевы, пары и огороды) - земли, систематически обрабатываемые и используемые для посевов сельскохозяйственных культур;
  • пары - пашни, которые обработаны, но не засеяны с целью повышения плодородия почвы;
  • залежи - это неиспользуемые или законсервированные земли;
  • сенокосы - земли, засеянные культурами, идущими на корм скоту;
  • пастбища - земли, используемые для выпаса сельскохозяйственных животных;
  • многолетние насаждения - сады, виноградники, кустарники, чайные, кофейные плантации.

Из всех видов сельскохозяйственных угодий самым пригодным и эффективным и, соответственно, самым дорогим является пашня.

 

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в числе которых, в частности, и такие, как:

  • сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций,
  • сельскохозяйственные угодья учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования,
  • сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу),

могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. По этому поводу в субъектах РФ утверждаются соотвествующие решения.

 

Российские сельхозугодья

 

По размерам территории в 17.1 млн.км2 Россия занимает первое место в мире, опережая Китай (9,3 млн. км2), Канаду и США (примерно по 9.2 млн км2), Австралию (7.6 млн км2).

На территории нашей страны представлены практически все ландшафты умеренного пояса планеты - от полярных пустынь до субтропиков.

Большая часть площади покрыта лесами (4б%), оленьи пастбища - северные тундры, где пасётся около 2 млн. северных оленей, занимают 19%, и только на 3-ей позиции по площади (13%) находятся сельскохозяйственные земли (пашни, пастбища). На дома, заводы, дороги приходится мизерная часть территории, в 8 раз меньшая, чем, к примеру, площадь российских болот.

Сельскохозяйственные угодья, в том числе и пашни, наиболее ценные земли, раскинулись на площади в 130 млн. га - это примерно столько же, сколько во всех остальных странах Европы вместе взятых.

По площади пахотных земель Россия уступает только США (190 млн. га) и Индии (170 млн. га). Тем не менее, российские пашни находятся в своём большинстве в не очень благоприятных климатических условиях, что снижает их ценность, в сравнении другими странами.

Итак, площадь земельного фонда Российской Федерации составляет 1709.8 млн. га.

Действующее законодательство и сложившаяся практика  государственного учёта земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Сельхозугодья во всех категориях земель (земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса) по своему составу представлены так: 

Площадь сельскохозяйственных угодий 220.7 млн. га, или 12.9 %, из которых

  • площадь пашни 130 млн. га,
  • залежи - 4.8 млн. га,
  • многолетние насаждения - 1.8 млн. га,
  • сенокосы - 24,0 млн. га,
  • пастбища - 68.0 млн. га.

Несельскохозяйственные угодья занимают 1489.1 млн. га, или 87,1 %.

Площадь земель под водой и болотами составила 225.2 млн. га, или 13,2 % всего земельного фонда страны, в том числе:

  • под водой (реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, искусственными водоемами, осушительными и оросительными каналами др.) - 71.7 млн. га,
  • под болотами - 153.5 млн. га;
  • площадь заболоченных земель в категории земель сельскохозяйственного назначения - 25.4 млн. га;
  • площадь земель под дорогами, включая земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади, иные пути сообщения, - 7.9 млн. га.
  • площадь отработанных нарушенных земель - 54.5 тыс. га. , из которых отработанные земли, нарушенные при разработке полезных ископаемых, переработке и проведении геологоразведочных работ составляют 41.1 тыс. га, при строительстве - 10,2 тыс. га, причём половина из них приходится на нефтедобывающую и газовую промышленности (3.3 и 3 тыс. га соответственно).

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

Предоставление их для несельскохозяйственных нужд (перевод) допускается в исключительных случаях с учётом кадастровой стоимости угодий. 

 

Балл бонитета - важная характеристика сельхозугодий

 

В переводе с латинского “bonitas” означает “добротность”, «доброкачественность».

Показателем качества почвы является её плодородие, которое учитывается при проведении экономической оценки земли.

Выявление качества земель по их плодородию называется бонитировкой, которя выражается в относительных единицах -  баллах бонитета.

При бонитировке почв определяется относительное достоинство почв - во сколько раз данная почва лучше или хуже другой по свойствам и урожайности (плодородию). Такая сравнительная оценка качества почв проводится при сопоставимых уровнях агротехники. 

Задача бонитировки состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв.

Данные бонитировки почв и классификации земель нашли применение в планировании и специализации сельскохозяйственного производства, определении уровня доходности земель, экономической эффективности затрат, установлении состава налога.

Плодородие почвы лежит в основе расчёта кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Балл плодородия, или балл бонитета - основной параметр качественной оценки земель - зависит от показателей экономического плодородия.

Балл бонитета определяется для всех земельных участков сельскохозяйственного предприятия, находящихся в одинаковых природно-климатических условиях.

На этот показатель влияют качественные почвенные характеристики такие, как содержание гумуса, гранулометрический состав, содержание фракции физической глины, кислотность, каменистость, эродированность почв и другие свойства почв.

Балл бонитета и кадастровая стоимость земли являются одними из определяющих факторов возможности “перевода” участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к сельхозугодьям - они должны быть ниже средних уровней, характерных для муниципального района.

 

Какие обстоятельства ухудшают качество земель сельскохозяйственного назначения из категории сельхозугодий? 

 

Систематически ведущийся государственный мониторинг земель и данные других систем наблюдений за состоянием окружающей природной среды свидетельствует о том, что качество земель интенсивно ухудшается фактически во всех субъектах Российской Федерации.

Во многом это вызвано следующими факторами: 

1. Характер истощительного и потребительского использования земель

  • почвенный покров, особенно пашни и другие сельскохозяйственные угодья подвергаются деградации, загрязнению, захламлению и уничтожению, стремительно теряя устойчивость к разрушению, способность к восстановлению свойств, воспроизводству плодородия;
  • в аграрном секторе экономики прослеживается устойчивый характер сокращения доли земель в сельскохозяйственном обороте, мало внимания уделяется мелиоративным, агротехническим мероприятиям и работам по коренному улучшению земель;
  • практически полностью отсутствует рекультивация нарушенных земель;
  • сельскохозяйственное производство ведётся с нарушением технологии, полностью игнорируются вопросы экологического земледелия. 

2. Ветровая и водная эрозия почв 

Опасность эрозии заключается в том, что восстановление плодородного слоя почвы после её воздействия происходит крайне медленно: со скоростью примерно 2.5 см за 500 лет, а для восстановления слоя толщиной в 15 см, обеспечивающего нормальное производство сельскохозяйственных культур, природе и человеку потребуется почти 3000 лет.

  • Эрозия характерна для 2/3 российских пахотных земель.
  • Водная эрозия создала около 400 тыс. оврагов, занимающих более 500 тыс. га.
  • Водной эрозии подвержено 17.8 % площади сельскохозяйственных угодий, из них пашни 12.1 %, ветровой эрозии - 8.4 % и 5.3 % , соответственно.
  • Совместному воздействию водной и ветровой эрозии подвержено 2.4 % площади сельскохозяйственных угодий.

Водная эрозия в сильной степени подвержены сельхозугодья на территории Приволжского, Южного и Центрального федеральных округов;

Ветровая эрозия в большей мере распространена в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

3. Заболачивание земель, их подтопление и затопление

Процесс представляет особую опасность:

  • заболоченные и переувлажнённые земли занимают 12.3% площади сельскохозяйственных угодий страны, из них 6.8% приходится на пашни;
  • заболачивание в серьёзных масштабах проявляется на территории Северо-Западного, Центрального, Приволжского, Южного, Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов;
  • подтопление и затопление земель в значительной мере выявлено в Приволжском, Южном, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.

4. Опустынивание земель

  • засоленные, солонцеватые земли, а также земли с солонцовыми комплексами распространились на 20.1% площадей сельскохозяйственных угодий России, из них на пашни пришлось 6,8%;
  • негативный процесс опустынивая характерен для Южного, Приволжского и Сибирского федеральных округов.

5. Дегумификации почв пашни 

Интенсивное снижение содержания питательных веществ, происходящее закисление почв, связаные с истощительным использованием земель, прекращение внесения в почвы минеральных и органических удобрений, нарушение севооборотов, невыполнение почвозащитных, агрохимических и мелиоративных мероприятий присущи практически всем регионам РФ.

6. Загрязнение земель химическими и другими веществами и соединениями, захламление земель отходами производства и потребления

  • применение химикатов и пестицидов приводит к нарушению нормального цикла возобновления культурного слоя почвы, и результатом становится то, что 1/6 часть российских пахотных земель загрязнена в такой степени, что она стала непригодной даже для промышленного использования;
  • негативное воздействие производственных объектов на состояние почв стало свойственной особенностью территорий, примыкающих к промышленным предприятиям, автомобильным трассам и нефтепроводам - следствием урбанизации, строительства дорог становится потери примерно 1/3 пахотных земель;
  • загрязнение земель тяжёлыми металлами и другими веществами и соединениями особенно сильно проявляется вблизи крупных объектов цветной и чёрной металлургии, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения;

Загрязнение земель радионуклидами остаётся значительным в ряде районов субъектов РФ, входящих в Центральный и Уральский федеральные округа.

Загрязнение земель нефтью и нефтепродуктами наблюдается в Северо-Западном, Приволжском, Южном и Уральском федеральных округах. 

Располагая практически неизменным стратегическим ресурсом - обширной территорией, размеры которой могут уменьшиться разве что только в результате войны или передачи какого-либо части другому государству или обособления отдельного региона, Россия и без военных и политических процессов, а только из-за расточительного отношения к земле ежегодно теряет миллионы гектаров.

Так, только свалки в стране "отвоевали" около 3 млн.га, площадь, равную Бельгии. Оврагами размыто около 2.5 млн га, что превосходит площадь Израиля, причём эта цифра увеличивается с каждым годом на 0.1-0.2 млн. га, а добыча полезных ископаемых разрушила более 1 млн.га (по площади это как остров Ямайка).

 

О юридических основаниях перевода сельхозугодий

 

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (статья 7 закона), областные законы соответствующей направленности обеспечивают возможность перевода земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, но при условии подготовки целого ряда материалов и документов, позволяющих принять решение о такой возможности или, напротив, сделать заключение о запрете.

Существующий порядок перевода сельхозугодий сопряжён с изменением  категории земель сельскохозяйственного назначения через включение территорий таких участков в черту населённых пунктов. Делается это на основе изучения соответствующим комитетом по имущественным отношениям областного правительства представленных по обследуемому участку материалов:

  • о балле бонитета,
  • о кадастровой стоимости, которая сравнивается с существующим средним значением для каждого конкретного муниципального районного образования,
  • подготовленных заинтересованным собственником участка специальных отчётов о качестве сельхохозяйственных земель участка, в которых содержится вывод о его пригодности или непригодности земель для сельскохозяйственного использования,
  • проекта рекультивации, предусматривающей комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народнохозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды, на основе которого можно понять, насколько эффективны или нецелесообразны, с экономической точки зрения, предложенные проектные решения. 

 

Необходимые материалы и документы для перевода

 

Собственнику участка необходимо подготовить ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должны быть указаны:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок,
  • наличие обременений и ограничений.

Для обоснования решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории потребуются следующие документы:

  1. выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
  2. для физических лиц - копия документа, удостоверяющая личность заявителя, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае, если заявитель - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица);
  3. для юридических лиц - нотариально удостоверенные копии учредительных документов и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  4. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  5. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
  6. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  7. заключение  уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству  области (заключение комитета по  архитектуре и градостроительству области), содержащее информацию о соответствии (несоответствии) испрашиваемого целевого назначения и разрешённого использования земельных участков утверждённым и разрабатываемым в установленном порядке документам территориального планирования и документации по планировке; 
  8. документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднему уровню кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (при переводе земель сельскохозяйственного назначения), к которому относится участок; 
  9. отчёт о кадастровой стоимости земельного участка, выполненный лицензированной организацией и содержащий сведения о процентном соотношении кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонной,
  10. утверждённый в установленном порядке проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (при переводе земель сельскохозяйственного назначения). 

По результатам рассмотрения (в течение 3-х месяцев) представленных материалов исполнительный орган власти (комитет по имущественным отношениям областного правительства) готовит заключение, обосновывающее возможность перевода участка из состава земель сельскохозяйственных угодий в категорию земель населёных пунктов или о запрете на проведение такого перевода.

Возможность строительства на земельных участках, относящихся к сельхозугодьям, определяется видом их разрешённого использования, а после перевода - теми задачами, ради которых перевод был осуществлён.

 

Полезно знать!

 

С порядком изменения территориальной зоны земельного участка  позволит ознакомиться эта статья.

 








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх