Сельскохозяйственные угодья: особенности земель и условия перевода в иные категории




Разделы статьи:

Когда чаще всего возникает вопрос о сельхозугодьях?

Нередко собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения, планирующие создать на своих наделах дачные и коттеджные посёлки или обдумывающие вопросы их застройки домами и приступающие для этого к решению задачи по изменению разрешённого вида использования (РВИ), о возможности которого говорит Земельный кодекс, сталкиваются с запретом административных органов и кадастровых служб как на строительство, так и проведение такого изменения, называемого в обиходе “переводом земель”.

Ответы или решения кадастровиков и администраций основываются на том, что участок относится к сельскохозяйственным угодьям, а потому, изменение вида разрешённого использования без изменения категории земель недопустимо.

Есть ли решения?

Да, решения есть, но не во всех случаях, и они не столь известны для многих, кому хоть в какой-то мере понятно, что именно представляет собой “перевод земель”, к тому же, и не столь стандартны, как изменения видов разрешённого использования участка, да и более затратны.

Попробуем разобраться.

К сожалению, современные государственные правоустанавливающие документы на землю (свидетельство, кадастровый паспорт) не содержат, как было принято ранее (в стареньких маленьких какого-нибудь серого, розового или зелёного цвета свидетельствах), такую характеристику земельного участка, скрывая по непонятным причинам столь важную его особенность, что, собственно говоря, и становится причиной многих недоразумений и даже финансовых потерь, если собственник уже выполнил часть работ по “переводу земель” и сдал подготовленные материалы в кадастровую палату для получения документов с новым РВИ.

Получается, что государство, как бы "исподтишка", не отразив необходимые данные в выданных им, государством, на руки собственникам документах и вынув в определённый момент “тайные” сведения, заявляет о том, что участок-то “переводить” нельзя, поскольку он относится к сельхозугодьям.

Что делает собственник? - Пытается понять, а что это такое "сельхозугодья" и откуда это всё взялось? Выслушивает некие весьма пространные, но снисходительно-уверенные объяснения чиновников, только в этот момент “спещащих” раскрыть “тайны мадридского двора”, получает официальные ответы, в которых делаются ссылки на неведомые ему доселе законы, какие-то письма Минэкономразвития, рассказы про бонитеты и оценке сельскохозяйственной ценности участка, необходимости разработки проектов рекультивации и т.д. и т.п., обречённо разводит руками и… не знает, что же всё-таки делать дальше и делать ли вообще…

Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.

К вопросу о том, как всё-таки разрешить ситуацию, вернёмся чуть позже, а сначала выйдем на исходные позиции и сделаем необходимые разъяснения тех обстоятельств, которые сложились и учитываются при решении задач по переводам земель сельскохозяйственного назначения, относящихся к сельхозугодьям. Это упростит восприятие изложенных в завершающем разделе статьи сведений по подготовке требуемых для решения задач материалов и документации.

Итак, становится понятным, что земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такую характеристику, как то, что некоторые из них представляют ещё собой и угодья.

Другой важный вывод - законодательство регулирует особый порядок использования таких земель.

Земельные участки, относящиеся к сельхозугодьям, у их собственников, пользователей, владельцев и арендаторов не изымаются, но на них возлагаются обязанности по сохранению земель и особым условиям использования.

Поэтому перед решением задач, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка сельхозназначения, нужно предварительно выяснить, не относится ли он к сельскохозяйственным угодьям.

Особенности земель из состава сельскохозяйственных угодий

Рассмотрим особенность земель сельскохозяйственного назначения из состава сельхозугодий подробнее, выяснив, почему возникли такие специфические требования к сельхозугодьям не только в России, но и во всём мире, и чем может быть мотивирована возможность и необходимость их “перевода”.

Земля представляет собой тот главный фундамент, на котором базируется вся жизнедеятельность человека, важнейшую основу которой составляет аграрное производство.

Земля, содержащая минеральные ресурсы, играет огромную роль в сельском хозяйстве, став незаменимым средством производства сельскохозяйственной продукции.

И для этого-то производства и использутся качественные сельскохозяйственные земли, которые называются сельскохозяйственными угодьями, представленные пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, землями, занятыми многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Среди земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 77) определяет понятие сельхоземель, как те, что находятся за чертой поселений и предоставляются для нужд сельского хозяйства, или имеют сельскохозяйственное назначение.

Из земель сельскохозяйственного назначения выделены 2 типа:

1) сельскохозяйственные угодья - земли, предназначенные только для выращивания продукции для сельского хозяйства.

2) несельскохозяйственные угодья - земли, на которых расположены различные сельскохозяйственные объекты, предназначенные для ведения товарного сельхозпроизводства и других целей, связанных с сельскохозяйственным производством включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.) - ст. 78 Земельного Кодекса РФ.

Во всём мире сельскохозяйственные угодья представлены следующими видами:

  • пашни (включая посевы, пары и огороды) - земли, систематически обрабатываемые и используемые для посевов сельскохозяйственных культур;
  • пары - пашни, которые обработаны, но не засеяны с целью повышения плодородия почвы;
  • залежи - это неиспользуемые или законсервированные земли;
  • сенокосы - земли, засеянные культурами, идущими на корм скоту;
  • пастбища - земли, используемые для выпаса сельскохозяйственных животных;
  • многолетние насаждения - сады, виноградники, кустарники, чайные, кофейные плантации.

Из всех видов сельскохозяйственных угодий самым пригодным и эффективным и, соответственно, самым дорогим является пашня.

Некоторые статистические данные о сельскохозяйственных угодьях планеты Земля 

Весь земельный фонд планеты Земля в цифрах можно представить так:

Общая площадь земной поверхности 510 млн. км2 , в которой:

  • доля суши составляет примерно 29%, то есть 149 млн.км2,
  • остальная площадь - моря и океаны. 

На сельскохозяйственные угодья приходится около 1/3 площади суши (без площади Антарктиды), что составляет 4.6 млрд. га, из которых площадь обрабатываемых земель составляет 1.5 млрд. га,  в том числе:

  • пашни -1.3 млрд. га (22% от сельхозугодий),
  • сенокосы и пастбища - 3.2 млрд. га (~70%),
  • многолетние насаждения - 0.4 млрд. га (~8%),
  • леса - более 4 млрд. га (~30% земельной площади планеты). 

Приведённые цифры показывают, что уровень сельскохозяйственной освоенности в мире (удельный вес сельскохозяйственных угодий к общей площади планеты Земля) равен 31%, а по некоторым регионам планеты и ряду стран эта статистика выглядит так:

  • 43% - в странах Западной Европы,
  • 28% - в странах Востока,
  • 35% - в странах Латинской Америки,
  • 27% - на территории стран СНГ,
  • 47% - в США,
  • 14% - в Японии,
  • 45% - в Болгарии.

О распаханности земель (пашнях) в мире

Пашни являются самыми ценными сельскохозяйственными угодьями, ежегодно обрабатываемыми и используемыми под посевы сельскохозяйственных культур, многолетних трав, плюс под пары и огороды.

В состав пашен не включаются площади под посевы предварительных культур на улучшенных сенокосах и пастбищах, а также посевы на междурядьях многолетних насаждений.

Общая площадь пашен Земли составляет почти 1.3 млрд га (9% суши). Более половины этой площади отводится под хлебные зерновые культуры.

Недостаток пахотных площадей ощущается во многих странах мира и становится  одной из главных причин нехватки продуктов питания и обострения глобальной продовольственной проблемы, выход из которой многим государствам представляется в дальнейшем расширении пахотных, пастбищных и рыбопромысловых угодий.

Учитывая, что обрабатываемые земли (пашня, сады и плантации) в наши дни занимают 1.3 млн. га, или всего 9% территории обитаемой суши, а соответствующие показатели для лугов и пастбищ составляют 3.4 млрд. га, то есть 26%, несложно сделать вывод о том, что люди могут использовать оставшиеся возможные резервы для расширения полеводческих и животноводческих культурных ландшафтов. Но, к сожалению, эти "остатки" отличаются невысокой продуктивностью земель. 

Уровень распаханности земль в мире составляет 22%, и он различен для разных географических регионов планеты: 

  • Европа отличается наибольшим уровенем распаханности, составляющим ~30%, что является результатом благоприятных природно-климатических условий, длительного аграрного производства, высокой плотности населения.  На долю Европы приходится 10% мировой площади пашни.
  • Для Азии, где сосредоточено около 30% мировой площади пашни, средний коэффициент распаханности равен 15%, варьируясь в различных странах от 80% в Бангладеш до 1% в Саудовской Аравии. На кормовые угодья в Азии приходится около 10% всех её земель.
  • В Северной Америке и странах СНГ сосредоточено 15% мировой площади пашни, а уровень распаханности составляет около 20%.
  • Для Латинской Америки свойственны засушливые и влажно-тропические территории, поэтому здесь преобладают залежные земли и подсечно-огневое земледелие, и уровень распаханности составляет всего 7%
  • В Африке уровень распаханности тоже невысок - 7%, на кормовые угодья приходится 25% земель, но их продуктивность остаётся очень низкой и постоянно ухудшается.  Результат - преимущественное развитие кочевого скотоводства.
  • Вместе взятые доли Латинской Америки и Африки составляют около 20% мировой пашни.
  • Австралия на фоне засушливого климата, бедности поверхностными водами, малой лесистости и ряда социально-экономических и исторических причин (поздняя колонизация, удалённость от Европы, малочисленность прибывших переселенцев), имея малую распаханность, составляющую менее 6%, сосредоточила около 5% мировой площади пашни. Тем не менее, Австралия выделяется богатыми кормовыми угодьями, занимающими свыше 50% площадей, высокой пригодностью обширных пространств материка лишь для выпаса скота.

Международные экспертные оценки показывают: предельная площадь экономически выгодных для эксплуатации земель составляет 1.5-2 млрд. га, и это означает, что весь доступный фонд пахотнопригодных земель человечеством фактически уже использован.

Основные перспективные решения глобальной продовольственной проблемы могут быть связаны не столько с экстенсивным, сколько с интенсивным путём увеличения производства продуктов питания. 

Мировая практика последних десятилетий подтвердила тот факт, что отдачу земледелия и животноводства даже при уменьшении сельскохозяйственных площадей можно увеличивать через интенсификацию сельскохозяйственного использования территории и, прежде всего, за счёт механизации, химизации, ирригации, повышения энерговооруженности, использования более высокоурожайных и болезнеустойчивых сортов сельскохозяйственных культур, наиболее продуктивных пород скота.

Российские сельхозугодья

По размерам территории в 17.1 млн.км2 Россия занимает первое место в мире, опережая Китай (9,3 млн. км2), Канаду и США (примерно по 9.2 млн км2), Австралию (7.6 млн км2).

На территории нашей страны представлены практически все ландшафты умеренного пояса планеты - от полярных пустынь до субтропиков.

Большая часть площади покрыта лесами (4б%), оленьи пастбища - северные тундры, где пасётся около 2 млн. северных оленей, занимают 19%, и только на 3-ей позиции по площади (13%) находятся сельскохозяйственные земли (пашни, пастбища). На дома, заводы, дороги приходится мизерная часть территории, в 8 раз меньшая, чем, к примеру, площадь российских болот.

Сельскохозяйственные угодья, в том числе и пашни, наиболее ценные земли, раскинулись на площади в 130 млн. га - это примерно столько же, сколько во всех остальных странах Европы вместе взятых.

По площади пахотных земель Россия уступает только США (190 млн. га) и Индии (170 млн. га). Тем не менее, российские пашни находятся в своём большинстве в не очень благоприятных климатических условиях, что снижает их ценность, в сравнении другими странами.

Итак, площадь земельного фонда Российской Федерации составляет 1709.8 млн. га.

Действующее законодательство и сложившаяся практика  государственного учёта земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Сельхозугодья во всех категориях земель (земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса) по своему составу представлены так: 

Площадь сельскохозяйственных угодий 220.7 млн. га, или 12.9 %, из которых

  • площадь пашни 130 млн. га,
  • залежи - 4.8 млн. га,
  • многолетние насаждения - 1.8 млн. га,
  • сенокосы - 24,0 млн. га,
  • пастбища - 68.0 млн. га.

Несельскохозяйственные угодья занимают 1489.1 млн. га, или 87,1 %.

Площадь земель под водой и болотами составила 225.2 млн. га, или 13,2 % всего земельного фонда страны, в том числе:

  • под водой (реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, искусственными водоемами, осушительными и оросительными каналами др.) - 71.7 млн. га,
  • под болотами - 153.5 млн. га;
  • площадь заболоченных земель в категории земель сельскохозяйственного назначения - 25.4 млн. га;
  • площадь земель под дорогами, включая земли, расположенные в полосах отвода автомобильных и железных дорог, а также скотопрогоны, улицы, проезды, проспекты, площади, иные пути сообщения, - 7.9 млн. га.
  • площадь отработанных нарушенных земель - 54.5 тыс. га. , из которых отработанные земли, нарушенные при разработке полезных ископаемых, переработке и проведении геологоразведочных работ составляют 41.1 тыс. га, при строительстве - 10,2 тыс. га, причём половина из них приходится на нефтедобывающую и газовую промышленности (3.3 и 3 тыс. га соответственно).

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

Предоставление их для несельскохозяйственных нужд (перевод) допускается в исключительных случаях с учётом кадастровой стоимости угодий. 

Балл бонитета - важная характеристика сельхозугодий

В переводе с латинского “bonitas” означает “добротность”, «доброкачественность».

Показателем качества почвы является её плодородие, которое учитывается при проведении экономической оценки земли.

Выявление качества земель по их плодородию называется бонитировкой, которя выражается в относительных единицах -  баллах бонитета.

При бонитировке почв определяется относительное достоинство почв - во сколько раз данная почва лучше или хуже другой по свойствам и урожайности (плодородию). Такая сравнительная оценка качества почв проводится при сопоставимых уровнях агротехники. 

Задача бонитировки состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв.

Данные бонитировки почв и классификации земель нашли применение в планировании и специализации сельскохозяйственного производства, определении уровня доходности земель, экономической эффективности затрат, установлении состава налога.

Плодородие почвы лежит в основе расчёта кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Балл плодородия, или балл бонитета - основной параметр качественной оценки земель - зависит от показателей экономического плодородия.

Балл бонитета определяется для всех земельных участков сельскохозяйственного предприятия, находящихся в одинаковых природно-климатических условиях.

На этот показатель влияют качественные почвенные характеристики такие, как содержание гумуса, гранулометрический состав, содержание фракции физической глины, кислотность, каменистость, эродированность почв и другие свойства почв.

Балл бонитета и кадастровая стоимость земли являются одними из определяющих факторов возможности “перевода” участка сельскохозяйственного назначения, относящегося к сельхозугодьям - они должны быть ниже средних уровней, характерных для муниципального района.

Какие обстоятельства ухудшают качество земель сельскохозяйственного назначения из категории сельхозугодий? 

Систематически ведущийся государственный мониторинг земель и данные других систем наблюдений за состоянием окружающей природной среды свидетельствует о том, что качество земель интенсивно ухудшается фактически во всех субъектах Российской Федерации.

Во многом это вызвано следующими факторами: 

1. Характер истощительного и потребительского использования земель

  • почвенный покров, особенно пашни и другие сельскохозяйственные угодья подвергаются деградации, загрязнению, захламлению и уничтожению, стремительно теряя устойчивость к разрушению, способность к восстановлению свойств, воспроизводству плодородия;
  • в аграрном секторе экономики прослеживается устойчивый характер сокращения доли земель в сельскохозяйственном обороте, мало внимания уделяется мелиоративным, агротехническим мероприятиям и работам по коренному улучшению земель;
  • практически полностью отсутствует рекультивация нарушенных земель;
  • сельскохозяйственное производство ведётся с нарушением технологии, полностью игнорируются вопросы экологического земледелия. 

2. Ветровая и водная эрозия почв 

Опасность эрозии заключается в том, что восстановление плодородного слоя почвы после её воздействия происходит крайне медленно: со скоростью примерно 2.5 см за 500 лет, а для восстановления слоя толщиной в 15 см, обеспечивающего нормальное производство сельскохозяйственных культур, природе и человеку потребуется почти 3000 лет.

  • Эрозия характерна для 2/3 российских пахотных земель.
  • Водная эрозия создала около 400 тыс. оврагов, занимающих более 500 тыс. га.
  • Водной эрозии подвержено 17.8 % площади сельскохозяйственных угодий, из них пашни 12.1 %, ветровой эрозии - 8.4 % и 5.3 % , соответственно.
  • Совместному воздействию водной и ветровой эрозии подвержено 2.4 % площади сельскохозяйственных угодий.

Водная эрозия в сильной степени подвержены сельхозугодья на территории Приволжского, Южного и Центрального федеральных округов;

Ветровая эрозия в большей мере распространена в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

3. Заболачивание земель, их подтопление и затопление

Процесс представляет особую опасность:

  • заболоченные и переувлажнённые земли занимают 12.3% площади сельскохозяйственных угодий страны, из них 6.8% приходится на пашни;
  • заболачивание в серьёзных масштабах проявляется на территории Северо-Западного, Центрального, Приволжского, Южного, Уральского, Сибирского и Дальневосточного федеральных округов;
  • подтопление и затопление земель в значительной мере выявлено в Приволжском, Южном, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.

4. Опустынивание земель

  • засоленные, солонцеватые земли, а также земли с солонцовыми комплексами распространились на 20.1% площадей сельскохозяйственных угодий России, из них на пашни пришлось 6,8%;
  • негативный процесс опустынивая характерен для Южного, Приволжского и Сибирского федеральных округов.

5. Дегумификации почв пашни 

Интенсивное снижение содержания питательных веществ, происходящее закисление почв, связаные с истощительным использованием земель, прекращение внесения в почвы минеральных и органических удобрений, нарушение севооборотов, невыполнение почвозащитных, агрохимических и мелиоративных мероприятий присущи практически всем регионам РФ.

6. Загрязнение земель химическими и другими веществами и соединениями, захламление земель отходами производства и потребления

  • применение химикатов и пестицидов приводит к нарушению нормального цикла возобновления культурного слоя почвы, и результатом становится то, что 1/6 часть российских пахотных земель загрязнена в такой степени, что она стала непригодной даже для промышленного использования;
  • негативное воздействие производственных объектов на состояние почв стало свойственной особенностью территорий, примыкающих к промышленным предприятиям, автомобильным трассам и нефтепроводам - следствием урбанизации, строительства дорог становится потери примерно 1/3 пахотных земель;
  • загрязнение земель тяжёлыми металлами и другими веществами и соединениями особенно сильно проявляется вблизи крупных объектов цветной и чёрной металлургии, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения;

Загрязнение земель радионуклидами остаётся значительным в ряде районов субъектов РФ, входящих в Центральный и Уральский федеральные округа.

Загрязнение земель нефтью и нефтепродуктами наблюдается в Северо-Западном, Приволжском, Южном и Уральском федеральных округах. 

Располагая практически неизменным стратегическим ресурсом - обширной территорией, размеры которой могут уменьшиться разве что только в результате войны или передачи какого-либо части другому государству или обособления отдельного региона, Россия и без военных и политических процессов, а только из-за расточительного отношения к земле ежегодно теряет миллионы гектаров.

Так, только свалки в стране "отвоевали" около 3 млн.га, площадь, равную Бельгии. Оврагами размыто около 2.5 млн га, что превосходит площадь Израиля, причём эта цифра увеличивается с каждым годом на 0.1-0.2 млн. га, а добыча полезных ископаемых разрушила более 1 млн.га - по площади, равной целой Ямайки...

Сельскохозяйственное землепользование и землеобеспеченность в мире

Наблюдаемое увеличение мирового производства сельскохозяйственной продукции обеспечивается за счёт интенсификации сельского хозяйства, химизации, ирригации (орошения).

Тем не менее, происходит систематическое ухудшение, деградация земельных ресурсов, фиксируются ежегодные потери ~10 млн. га мировой площади пахотных земель вследствие эрозии, заболачивания и опустынивания.

 Приведём ряд примеров деградации почвы в некотрых странах мира:

  • США

Из земли, пригодной для сельского хозяйства, ежегодно под прокладку дорог изымается почти 0.5 млн. га.

  • Китай

 Более 1/3 территории Китая, а это примерно 3.7 млн.км2, подвержено эрозии.

На 7 млн. га уменьшена площадь сельхозугодий только за счёт засоления почв, а из-за использования необработанных городских нечистот серьёзно повреждены более 2.5 млн. га,  и ещё около 7 млн. га загрязнено промышленными отходами.

  • Иран

Из всей площади земли, занятой в сельском хозяйстве, 95 % оценивается как деградирующая.

  • Пакистан

От засоления страдают почти 16% сельскохозяйственных земель.

В целом же, деградированными являются более 60% сельхозугодий страны.

К сожалению, понятно, что приводить аналогичные примеры можно до бесконечности.

За период с 1945 года во всём мире утрачено для сельского хозяйства 1.2 млрд. га – а это площадь, примерно равная сумме площадей Индии и Китая.

Несмотря на то, что в мире разработаны все необходимые технологии для предупреждения и прекращения эрозии почв и сохранения лесов, никто и нигде не занимается их внедрением в достаточных масштабах.

Оставшимися малыми резервами для освоения новых земель в мире могут стать только леса и малопродуктивные земли. Эксперты оценивают их в 500 млн. га. Но по плодородию эти земли значительно хуже уже используемых, а для решения задачи потребуются большие финансовые затраты.

В древности нашим предкам территория Земли представлялась просто огромной, и первые земледельцы были уверены, что земли хватит всем во все времена.

По своим результатам разрушительное воздействие человека на природу и, в частности, на землю, только за последние 200 лет в краты превзошло всё то, что  было проделано в течение предшествующих тысячелетий.

Из-за гигантсткого роста численности населения планеты даже в условиях увеличения в мире площадей сельскохозяйственных угодий (прежде всего, - пашни) доля их, приходящаяся ну душу населения, стремительно сокращается.

Так, за последние 30 лет площадь сельскохозяйственных угодий в мире увеличилась на 5%, но в расчёте на душу населения произошло сокращение более чем на 1/3, что составляет уменьшение с 1.35 га на 0.85 га.

За этот же период при увеличении площади пашни в мире на 4.5%, в расчёте на душу населения произошло её сокращение с 0.4 га до 0.25 га.

О возможности и невозможности “переводов” участков из состава сельхозугодий

Все приведённые выше данные о состоянии сельскохозяйственных угодий в мире и, в частности, в России, для кого-то послужат лишь “навигатором” в понимании тех проблем, которые пытаются решить многие государства, заботящиеся о сохранении и преумножении своих природных “житниц”, а для других - посылом к активным действиям по защите продуктивных природных ландшафтов, без которых существование человечества невозможно.

Тем не менее, ясно и то, что сельскохозяйственные угодья не остаются статичным организмом, в чём-то значительно теряют со временем свои качества, а в чём-то поддерживаются различными улучшающими мероприятиями.

И потому вопрос об их использовании по назначению или необходимости изменения этого назначения в современных условиях жизнедеятельности человека стал столь актуальным, но требующим тщательного обследования. 

О юридических основаниях перевода сельхозугодий 

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (статья 7 закона), областные законы соответствующей направленности обеспечивают возможность перевода земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, при подготовке целого ряда материалов и документов, позволяющих принять решение о такой возможности или, напротив, сделать заключение о запрете.

Существующий порядок перевода сельхозугодий сопряжён с изменением  категории земель сельскохозяйственного назначения через включение территорий таких участков в черту населённых пунктов после изучения соответствующим комитетом по имущественным отношениям областного правительства представленных по обследуемому участку материалов о балле бонитета, кадастровой стоимости, которая сравнивается с существующим средним значением для каждого конкретного муниципального районного образования, подготовленных заинтересованным собственником участка специальных отчётов о качестве сельхохозяйственных земель участка делается вывод о его пригодности или непригодности земель для сельскохозяйственного использования. 

Необходимые материалы и документы для перевода

Собственнику участка необходимо подготовить ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должны быть указаны:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  • права на земельный участок,
  • наличие обременений и ограничений.

Для обоснования решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории потребуются следующие документы:

  1. выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
  2. для физических лиц - копия документа, удостоверяющая личность заявителя, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае, если заявитель - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица);
  3. для юридических лиц - нотариально удостоверенные копии учредительных документов и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  4. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  5. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
  6. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
  7. Заключение  уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству  области (заключение комитета по  архитектуре и градостроительству области), содержащее информацию о соответствии (несоответствии) испрашиваемого целевого назначения и разрешённого использования земельных участков утвержденным и разрабатываемым в установленном порядке документам территориального планирования и документации по планировке; 
  8. документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднему уровню кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (при переводе земель сельскохозяйственного назначения), к которому относится участок; 
  9. отчёт о кадастровой стоимости земельного участка, выполненный лицензированной организацией и содержащий сведения о процентном соотношении кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонной,
  10. утверждённый в установленном порядке проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий, представляемый на период осуществления строительства линейных объектов (при переводе земель сельскохозяйственного назначения). 

По результатам рассмотрения (в течение 3-х месяцев) представленных материалов исполнительный орган власти (комитет по имущественным отношениям областного правительства) готовит заключение, обосновывающее возможность перевода участка из состава земель сельскохозяйственных угодий в категорию земель населёных пунктов или о запрете на проведение такого перевода.

Возможность строительства на земельных участках, относящихся к сельхозугодьям, определяется видом их разрешённого использования, а после перевода - теми задачами, ради которых перевод был осуществлён.








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним








+7 921 305 22 98

звонки принимаются в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск
Оставьте телефон, мы Вам перезвоним


наверх

наверх