Недвижимость и участки в Ленинградской области

поиск недвижимости  объекты на картеразместить свой объект  заявка на юр. консультацию  рекламодателям

Главная > Юридическая консультация > Ответы на частые вопросы (FAQ) > Градостроительное преобразование объектов инвестирования под новое строительство, реконструкцию. Анализ возможности нового строительства

Градостроительное преобразование объектов инвестирования под новое строительство, реконструкцию. Анализ возможности нового строительства




Инвестиции в недвижимость - сфера высокой доходности. Инвестиции в недвижимость считаются самыми надёжными и, вместе с тем, обладающими высокими рисками, требующими тщательного обследования. Ведь ошибка может привести к серьёзным потерям инвестора.

Основным объектом обследования возможных рисков, как правило, становится только юридическая чистота объекта. Несомненно, это достаточно важный аспект.  Но из поля зрения выпадает или вызывает порой незаслуженно поверхностное внимание другой – градостроительный. 

Градостроительный  анализ (аудит) - это эффективный инструмент, позволяющий выявить и устранить ряд несоответствий или коллизий правового, градостроительного и экологического характера.

Градостроительный анализ - процедура независимой оценки объекта недвижимости как объекта инвестирования с целью определения:

  • возможности реализации инвестиционного проекта,
  • преобразования объекта недвижимости (новое строительство, реконструкция, приспособление для современного использования и прочее) с учетом норм действующего законодательства РФ, в том числе градостроительного, земельного, экологического.

Градостроительный анализ включает в себя определение ограничений, установленных действующим законодательством в отношении объекта недвижимости (Правилами землепользования и застройки, Законом об охране культурного наследия, Законом о зеленых насаждениях, зоны градостроительных ограничений и другие).

Когда необходим градостроительный  анализ 

  1. Когда Вы планируете приобрести объект недвижимости для реализации инвестиционного проекта.
  2. Когда Вы уже имеете в собственности объект недвижимости и хотите реализовать инвестиционный проект.
  3. Когда Вы хотите оценить риски вложения в инвестиционный проект, но у Вас отсутствует информация об ограничениях, установленных действующим законодательством, в отношении имеющегося в собственности или планируемого к приобретению объекта.

Инвестор при выборе участка под строительство или иную задачу обычно ориентируется на следующие критерии:

  • наличие всех необходимых инженерных коммуникаций,
  • географическое месторасположение,
  • транспортная инфраструктура,
  • возможность размещения на территории объектов любого назначения.

Однако, не всегда все заявленные параметры соответствуют действительности, и, в лучшем случае, устранение выявленных недостатков приведет к дополнительным затратам и увеличению сроков реализации проекта, в худшем, после уже понесенных существенных вложений выяснится, что дальнейшая реализация проекта невозможна. 

Мероприятия градостроительного анализа, позволяющие снизить риски при реализации инвестиционного проекта

  1. Оценка возможности размещения будущего объекта на основе проработки базовых градостроительных документов - Генерального плана и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

    В соответствии с этими документами вся территория города (поселения) разделена на территориальные зоны, а для каждой территориальной зоны установлен градостроительный регламент. 

    Градостроительный регламент содержит сведения о видах разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеры земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.

  2. Выявление наличия или отсутствия разработанной градостроительной документации, утвержденной в отношении территории, в состав которой входит объект недвижимости.
  3. Выявление наличия или отсутствия ограничений, установленных действующим законодательством в отношении объекта недвижимости (Правилами землепользования и застройки, Законом об охране культурного наследия, Законом о зеленых насаждениях, зоны градостроительных ограничений и другие).
  4. Определение возможности застройки земельного участка – под цели, необходимые инвестору;
  5. Анализ всех возможных вариантов застройки участка, с учетом ограничений, установленных законодательством. 
  6. Анализ возможного градостроительного преобразования объектов инвестирования.
  7. Определение возможных технико-экономических показателей объекта  инвестирования с оформлением графических материалов по различным вариантам застройки (визуализация).
  8. Оценка возможности реализации проекта с учетом действующего законодательства.
  9. Определение возможности размещения или преобразования объекта недвижимости с учетом действующих санитарных требований и окружающей застройки.
  10. Определение возможности инженерного обеспечения объекта недвижимости с учетом планируемых нагрузок объекта инвестирования (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение).
  11. Оценка перспективы развития прилегающих территорий (улично-дорожная сеть, перспективная застройка) и влияние данных преобразований на перспективную застройку участка:
    • возможное размещение объекта в границах зон охраны объектов культурного наследия и возможность желаемого преобразования в соответствии с установленными режимами зон охраны объектов культурного наследия;
    • соответствие размещения объекта с учетом санитарных требований;
    • соблюдение земельного законодательства, в частности, расположение земельного участка в нескольких территориальных зонах,
    • наличие зон градостроительных ограничений и сервитутов на земельном участке и т.п.;
    • возможность инженерного обеспечения будущего объекта,
    • наличие утвержденной или разрабатываемой документации по планировке территории, в границы которой попадает объект недвижимости. 

Градостроительный анализ позволяет получить полную информацию относительно объекта инвестирования:

  • Информация об всех ограничениях установленных в отношении земельного участка и/или здания.
  • Возможна ли реализация инвестиционного проекта Заказчика.
  • Возможные варианты застройки земельного участка.
  • Максимальные технико-экономические показатели возможного строительства

Иными словами, проведение градостроительного анализа позволит правильно и в полной мере оценить все факторы, влияющие на возможность реализации будущего проекта и подсказать пути решения возможных проблем.

По результатам выполнения исследования выдается Заключение с описанием основных выявленных рисков при реализации инвестиционного проекта.

Заключение - итоговый документ, содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта.

Заключение включает текстовые и графические материалы:

  • текстовые материалы, заполненные согласно нормативным требованиям по выполнению данной документации; технико-экономические показатели в составе отражающие основные показатели по площади земельного участка и застройки, перечень зданий и сооружений на участке с указанием их назначения, этажности и мощности (для производственных объектов).
  • графические материалы, разработанные в цвете с нанесением на них границ земельного участка, смежных землепользователей, населенных пунктов, планировочных ограничений (водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, охранные зоны инженерных коммуникаций, охранные зоны объектов историко-культурного наследия, санитарно-защитные зоны от объектов, красные линии и др. линии градостроительного регулирования), условных обозначений, наименований населенных пунктов, автомобильных и железных дорог и др.

Градостроительный анализ выполняется в максимально сжатые сроки, что позволяет инвестору при необходимости оперативно и своевременно принять правильное управленческое решение при реализации инвестиционного проекта или при выборе объекта инвестирования.

Вниманию заказчиков

1. Выполнение работ по проведению градостроительного анализа

Стоимость работ по проведению градостроительного анализа (в зависимости от объёма поставленных заказчиком задач и сложности объекта) - 70 – 300 тыс.руб.

Сроки выполения работ 1-3 недели.

Для проведения градостроительного анализа по существующему объекту или по планируемому к приобретению объекту недвижимости необходимо предоставить следующие исходные данные (при наличии):

  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (здание, земельный участок): свидетельство о праве собственности/договор аренды, кадастровый паспорт.
  • Документы по данным технической инвентаризации объекта (ПИБ, ГУИОН): кадастровый паспорт, технический паспорт, поэтажные планы, ведомость помещений и справка по данным технической инвентаризации.
  • Информацию по предполагаемому назначению объекта недвижимости (жилое, административное, промышленное, объект торговли, предприятие транспорта, социальный объект, другое), фактической и планируемой общей площади, высоте, этажности здания.
  • Для промышленных объектов: краткая информация по технологии производства. 

2. При необходимости - по следующим договорам выполнение работ по градостроительному преобразованию объекта инвестирования. 

Пример выполненного градостроительного анализа

АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОГО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

ПО АДРЕСУ: САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПЕТРОГРАДСКИЙ РАЙОН, УЛИЦА ГРОТА, Д.1-3, ЛИТЕРА Г. 

АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

1.Первичные объекты недвижимости:

1) Адрес: г. Санкт-Петербург, улица Грота, д. 1-3, литера Г. Кадастровый номер: 78:7:3208:5:4

Назначение: общежитие, 6 этажей.

Тип здания: общежитие

Вид права: собственность Санкт-Петербурга

Правообладатель: Санкт-Птербург

Общая площадь здания: 2988,70 кв.м

2. Земельные участки:

1) Адрес: г. Санкт-Петербург, , улица Грота, д. 1-3, литера Г

Кадастровый номер: 78:7:3208:5

Вид разрешенного использования: для размещения жилого (жилых домов)

Площадь з.у.: 3276 кв.м

Вид права: неизвестно. 

 

Ограничения на земельных участках:

Водоохранная зона водного объекта

  • Охранная зона водопроводных сетей ( проходят по всему участку)
  • Охранная зона сетей связи и сооружений связи (проходят по участку)
  • Охранная зона подземных кабельных линий электропередач( проходят рядом с участком)
  • Охранная зона канализационных сетей( проходят рядом с участком). 

Ограничения, накладываемые требованиями соблюдения законодательства в области охраны объектов культурного наследия

Зоны охраны объектов культурного наследия

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 г. No 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» территория проектирования расположена в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности исторически сложившихся центральных районов Санкт- Петербурга 2 (участок ЗРЗ 2-1).

Закон также определяет исторически ценные градоформирующие объекты в зонах охраны объектов культурного наследия исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга: ценные элементы планировочной и ландшафтно- композиционной структуры.

ЗРЗ 2 устанавливается на территории кварталов типологически неоднородных с неупорядоченной структурой межевания, наличием фрагментов несформировавшейся среды, где наряду с объектами культурного наследия и исторической застройкой имеются диссонирующие объекты, современная застройка, территории промышленных предприятий.

На территории ЗРЗ 2 не допускаются:

а) снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, и объектов исторической застройки, указанных в п. 2.6. Приложения No1 к режимам;

б) изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений;

в) изменение системы озеленения и благоустройства на территориях открытых городских пространств, указанных в приложении No 1 к режимам;

 г) реконструкция диссонирующих объектов с отклонением от режимов;

д) изменение архитектурного решения лицевых фасадов исторических зданий, строений и сооружений, за исключением локальных изменений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. 

На территории ЗРЗ 2 допускается:

а) комплексная реконструкция кварталов при соблюдении следующих требований: формирование уличного фронта застройки, соблюдение высотных ограничений застройки;

б) реконструкции отдельных зданий, строений и сооружений с изменением их габаритов и объемно-пространственных характеристик при соблюдении высотных ограничений

в) строительство новых зданий, строений, сооружений в соответствии с условиями режима и заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;

г) благоустройство территории: устройство открытых автостоянок, установка киосков, павильонов, навесов, малых архитектурных форм, типовых афишных и газетных стендов, отдельно стоящих рекламных конструкций, дорожных знаков; размещение рекламных и информационных конструкций с площадью более 10 кв. м на фасадах зданий, рекламных и информационных конструкций на крышах зданий при условии сохранения исторической среды;

д) строительство подземных сооружений при наличии инженерно-геологических исследований, подтверждающих отсутствие негативного влияния этих сооружений на окружающую историческую застройку;

е) частичное изменение планировочной структуры и модуля кварталов при сохранении исторически ценных градоформирующих объектов: разделение кварталов, организация проездов и пешеходных проходов;

ж) изменение назначения использования территорий исторических промышленных предприятий в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;

з) строительство на участках утраченной застройки уличного фронта, развивающее композиционное решение, не выше примыкающих зданий на территории открытых городских пространств, указанных в приложении No 1 к режимам

и) снос (демонтаж), реконструкция диссонирующих объектов и иных объектов, не являющихся историческими зданиями и строениями в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. 

 На территории ЗРЗ 2 устанавливаются следующие ограничения:

а) формирование уличного фронта застройки с преобладанием горизонтальных линий в силуэте, возможны отдельные акценты в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия;

б) необходимость обеспечения визуального превышения уличного фронта над внутриквартальной застройкой: объекты не должны быть видны с открытых городских пространств;

в) допустимая высота зданий и сооружений определяется на основе градостроительных исследований восприятия объекта с открытых городских пространств (с учетом п. 4.3а и п.4.3б Режима ЗРЗ 2), а также с условиями сохранения панорам и видов исторического центра Санкт-Петербурга, указанных в приложении No 1 к режимам.

В соответствии со Схемой высотного регулирования для территории Санкт-Петербурга Приложения 3 к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт- Петербурга, согласованного письмом Росохранкультуры от 22.11.2008 г. No 05-4-274, предельная высота зданий для рассматриваемой территории ограничивается следующими параметрами:

28 м – высота уличного фронта до карниза;

33 м – высота уличного фронта до конька (ограничивается углом наклона кровли 30 градусов);

40 м – высота внутриквартальной застройки (при условии, что застройка не видна с открытых городских пространств). 

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА:

В соответствии с документацией территориального планирования и градостроительного зонирования по Генеральному плану Санкт-Петербурга (Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» от 22.12.2005г. No 728-99 (с изменениями от 12.05.2008г. No 274-44)

земельный участок расположен в функциональной зоне «ТЖД»

Зона «ТЖД» - Многофункциональная зона с включением объектов жилой, общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры;

В соответствии с Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга (Закон Санкт- Петербурга «О Правилах землепользования и застройки» от 16.02.2009г. No 29-10) земельные участки расположены в территориальных зонах (Приложение 2):

в зоне«Т3ЖД3» - зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторических сложившихся районов Санкт-Петербург ;

Для территориальной зоны Т3ЖД3 градостроительным регламентом в отношении земельных участков и объектов капитального строительства в границах определены основные и условно разрешенные виды использования: (см. фото) 

Основными предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные для ТД1-1-1, являются:


1) минимальная доля озелененной территории земельных участков:

минимальная доля озелененных территорий земельных участков многоквартирных домов составляет 10 % от территории земельного участка, но не менее 15 кв. м на участок;

2) Коэффициент использования территории земельных участков жилой многоэтажной и среднеэтажной застрйки - 2,3

3) При формировании земельных участков многоквартирынх жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых озелененных пространств (до 30 % их площади) могут быть выделены для обьединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов(садов) общего пользования.

4) Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков (код вида использования 10300)

1 машино-место на 150 кв.м. общей площади квартир в обьекте капитального строительства, строящемся и/или реконструируемом на земельном участке.

Высотный регламент

Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) для земельных участков предельная высота зданий и сооружений ПЗЗ не устанавливается, а определяется Режимами использования земель в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга (Приложение 3 Закона Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» от 19.1.2009г. No 820-7):1) для земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, улица Грота, д. 1-3, литера Г

23 метра высота уличного фронта до корниза,

28 метра высота уличного фронта до конька,

33 метра высота внутриквартальной застройки при условии, что застройка не видна с открытых городских пространств. 

ВАРИАНТЫ РАЗВИТИЯ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

Градостроительными регламентами в отношении земельного участка Т3Ж1 вид разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)» (код 10300) определен как основной вид использования.

Развитие рассматриваемого земельного участка и планируемого объекта инвестирования по адресу:

1) улица Грота, д.1-3, литера Г  предполагает 
размещение многоквартирног жилого дома в в границах земельного участка в соответствии с действующим законодательством как наиболее целесообразное и экономически эффективное направление в развитии данной территориии, определяющие экономический потенциал от возможных градостроительных преобразований данный объект.

При размещении многоквартирного жилого дома на данном земельном участке, расположенном в Центральном районе – районе исторически сложившейся застройки Санкт-Петербурга, для создания наиболее инвестиционно-привлекательного, ликвидного жилого объекта необходимо руководствоваться принципами создания комфортной, привлекательной и благоприятной для проживания среды, удобства организации и эксплуатации территории жилого дома, обеспечения жителей всеми необходимыми элементами благоустройства территории, с соблюдением нормативных требований.

На основании описанной градостроительной ситуации ориентировочные Технико-экономические параметры планируемого объекта – многоквартирный жилой дом (в первом приближении, без детальных проработок) – в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами в области проектирования и градостроительства, составят:

1) г. Санкт-Петербург, улица Грота, д.1-3, литера Г:

Площадь участка – 3276 кв. м.


Площадь застройки – 724,7 кв.м


Общеполезная площадь здания (согласно данным ПИБ Центрального района, 2011г.) – 4873,0 кв. м

Кол-во этажей – 9.

При сносе существующего здания и строительстве нового обьекта капитального строительства многоквартирного жилого дома с подземных паркингом на 100 маш.мест:

  1. Площадь земельного участка – 3276 кв. м
  2. Площадь застройки – 2440 кв. м

  3. Общая площадь здания – 11000,0 кв. м
  4. Общая площадь квартир – 7000,0 кв. М
  5. Этажность – 11 этажей
  6. Численность перспективного населения – 180 человек.

Баланс территории:


  1. Площадь земельного участка – 3276 кв. м

  2. Площадь застройки – 2440 кв. м.

  3. Общая площадь здания – 11000 кв. м.

  4. Общая площадь квартир – 7000 кв. м

  5. Площадь озеленения – 330 кв. м.

  6. Площадь проездов – 490 кв. м

  7. Количество требуемых машино-мест – 46

  8. Количество машино-мест по проекту – 100 (217% от нормы)
  9. Численность перспективного населения – 180 человек.


документы


Заявка на юридическую консультацию



звонки принимаются
в рабочие дни
с 10:00 до 18:00 Мск Оставьте телефон, мы Вам перезвоним.



открыть карту




Показать заявки