Особенности градостроительных зон. Потенциал территориальных зон для инвестирования и застройки участков

Содержание

1. Механизмы градостроительного регулирования
2. Функциональные зоны
   • 2.1. Особенности функциональных зон
3. Территориальные зоны
   • 3.1. Градостроительный регламент – основа правового режима земельных участков в территориальной зоне
   • 3.2. Виды и особенности территориальных зон
4. Генеральный план – ориентир градостроительной политки
5. Потенциал территориальных зон для задач строительства и иных целей

 

Сложные определения в земельной и градостроительной терминологии –причина недопонимание их содержания. Следствием этого становится незнание таких документов:

• материалы территориального планирования
• ПЗЗ
• генеральный план
• функциональные и территориальные зоны
• градостроительный регламент

Эти документы необходимы для решения многих проблем. Самыми распространёнными становятся:

• застройка своих наделов
• изменение ВРИ ЗУ для строительства
• изменение назначения существующего на участке строения
• изменение территориальной зоны, в которую был включён участок, но градостроительный регламент этой зоны не допускает ни строительство задуманного объекта, ни изменение назначения ранее построенного здания

Собственники участков, не связанные по роду своей основной деятельности с задачами градостроительства,

• в муниципалитете
• в городском или сельском поселении
• в области или крае
• в автономии или государстве

пытаются систематизировать знания или «грызут гранит» градостроительной науки. Им приходится также осваивать её сложный «сленг», получать необходимые представления хотя бы в первом приближении.

В помощь им сделаем краткие пояснения.

 

1. Механизмы градостроительного регулирования

 

Главная цель государственной и муниципальной градостроительной политики – устойчивое развитие территорий.

Достигается оно посредством:

• оптимальной системы расселения, на основе:
  • градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских населённых пунктов
  • развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений
• организации:
  • рационального природопользования
  • сохранения объектов историко-культурного наследия
  • охраны окружающей природой среды

Это условия устойчивого развития населённых пунктов и межселенных территорий в интересах настоящего и будущего поколений.

Главными механизмами регулирования градостроительства на территории любого муниципального образования становятся:

• территориальное планирование
• ПЗЗ
• градостроительное зонирование
• градостроительные регламенты

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) представляют правовую основу организации градостроительства в каждом муниципальном образовании. Они утверждаются органом местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти этих городов федерального значения.

ПЗЗ устанавливают:

• порядок применения правил
• алгоритм внесения в них изменений

Градостроительное регулирование в каждом поселении выполняется на основе положений ПЗЗ:

• территория муниципального образования и входящих в него населённых пунктов дробится на функциональные и территориальные зоны
• для зональных территорий определяется функциональное назначение
• в территориальных зонах вводятся градостроительные регламенты
• для ЗУ в территориальных зонах устанавливаются виды градостроительной эксплуатации наделов (ВРИ ЗУ)
• вводятся ограничения использования земель внутри территориальных зон

На базе:

1. функциональных и территориальных зон
2. градостроительных регламентов
3. ограничений

разрабатывается генеральный план территории поселения.

Территориальное планирование территорий поселений определяет долгосрочные цели. Это проектная картина «градостроительного будущего» в виде пространственной части комплексного процесса социально-экономического развития территорий:

• через установление функциональных зон территорий поселений, фиксирующих «текущее состояние»:
  • сложившиеся в границах поселения жилых, производственных, сельскохозяйственных, рекреационных и иных территорий
• через прогнозирование мест будущего размещения объектов федерального, регионального и местного значения

Градостроительное зонирование – тактическое регулирование градостроительства. Это правовой режим использования и застройки. Зоны с введёнными в них градостроительными регламентами называются территориальными. Они имеют правовой статус.

Генеральный план – проектный документ территориального планировании. Он также имеет правовой характер. В схеме генплана отображаются границы функциональных и территориальных зон.

Главные цели разработки генерального плана территории поселения:

• последовательное преобразование существующих городов и поселений
• планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий
• разработка планов и программ по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур
• установление градостроительных требований к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий
• определение требований к экологическому и санитарному благополучию

Генеральный план – самая значимая часть ПЗЗ. Его цель – реализация глобальных направлений градостроительной деятельности в поселении.

К ним относятся:

• устойчивое развитие муниципальных образований и отдельных населённых пунктов
• привлечение инвестиций
• планировка территорий населённых пунктов
• сохранение окружающей среды, объектов природного значения и культурного наследия
• защита прав и законных интересов влалельцев участков и объектов недвижимости

Поскольку территориальное планирование – не что иное, как обозначенные властями перспективы развития территорий муниципалитета и входящих в него населённых пунктов, то градостроительное зонирование – это управление «градостроительным движением» к этим целям.

Документация территориального планирования готовится властями, в образном понимании, «для себя». Конечная цель планирования –генеральный план. Реализацией генерального планаирования занимаются власти.

Документы градостроительного зонирования имеют регуляторное значение. Они обязательны:

• для властей
• для всех граждан и юридических лиц

Невыполнение положений градзонирования влечёт дисциплинарные, имущественные, административные, уголовные санкции (статья 58 ГрК РФ).

 

2. Функциональные зоны

 

Градостроительный кодекс РФ не содержит определения функциональных зон, хотя и упоминает про них в разделе, описывающем содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа (подпункт 4 пункта 3 статьи 23).

Функциональные зоны – результат планирования земель поселения и выделения в них территорий. Они обладают относительно однородными характеристиками:

1. по природным особенностям
2. по техногенной нагрузке

Функциональное зонирование – один из этапов разработки генплана. Оно фиксирует уже сложившуюся ситуацию и определяет направления развития:

1. планировочной структуры муниципального образования
2. организации для населения комфортной среды обитания и деятельности 

Функциональные зоны отражают функциональное назначение отдельных территорий поселения. Они не устанавливают правовой режим входящих в них земель и ЗУ, но способствуют рациональному распределению в пределах каждой зоны всех элементов инфраструктуры поселения. Инфраструктурные элементы всех зон составляют единый комплекс города или сельского населённого пункта.

При функциональном зонировании учитываются параметры, обеспечивающие эффективность использования территории города, посёлка или деревни:

• местные условия
• размеры населённого пункта
• характер промышленности
• назначение и особенности каждой зоны
• функциональные связи между зонами
• санитарно-гигиенические требования
• взаимодействие с природной средой

Функциональные зоны формируются из земельных массивов городских и сельских поселений с обязательным установлением для каждой из них:

• границ зоны:
  • границы не выносятся и не закрепляются в натуре
  • описываются в текстовом формате
  • отображаются графически в планах и картах
• функционального назначения земель и ЗУ, скомплектованных в функциональную зону

Виды функциональнх зон зависят от назначения земельных массивов, включённых в эти зоны.

Они бывают:

• селитебными
• зонами производственной застройки
• коммунально-складскими
• зонами инженерной и транспортной инфраструктур
• санитарно-защитными
• рекреационными
• зонами с/х использования
• зонами специального назначения:
  • зонами кладбищ
  • зонами размещения военных и иных режимных объектов
  • прочими зонами специального назначения

При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения возможно создание многофункциональных зон.

 

2.1. Особенности функциональных зон

 

• Селитебные зоны

Функциональное назначение территорий селитебных зон – размещение:

1. жилых районов
2. общественных центров
3. зелёных насаждений

Основной состав селитебных зон представлен:

1. объектами жилищного фонда
2. общественными зданиями и сооружениями:
   • административно-общественными учреждениями
   • учреждениями культурно-бытового обслуживания населения
   • научно-исследовательскими институтами и их комплексами
3. рекреационными зонами
4. отдельными коммунальными объектами, не требующими устройства СЗЗ
5. отдельными промышленными объектами, не требующими устройства СЗЗ
6. путями внутригородского сообщения
7. улицами
8. площадями
9. парками
10. садами
11. бульварами
12. другими местами общего пользования
13. озеленёнными территориями
14. другими территориями общего пользования

Структура селитебной территории зависит:

• от величины города,
• от функциональной характеристики города:
  • промышленный
  • курортный
  • город науки
  • т.д.
• природных условий

В больших городах формируются планировочные районы. Это крупные структурные элементы функциональной зоны. Их границами становятся:

1. природные овраги
2. холмы
3. реки
4. искусственные объекты (дороги, каналы и иные)

Селитебная территория крупных городов включает жилые районы. Они состоят:

1. из меньших по площади микрорайонов
2. общественного центра с учреждениями и предприятиями обслуживания в жилых районах города

Городской центр отличается многофункциональностью. Он делится на административно-хозяйственную, культурно-просветительскую и торговую подзоны. В его состав входят:

1. учреждения городского, сельского и межселенного значения
2. административные здания
3. отдел внутренних дел
4. паспортный стол
5. здания судов, прокуратуры, узлов связи
6. театры
7. кинотеатры
8. медицинские и учебные заведения
9. библиотеки
10. банки
11. дома быта
12. рестораны
13. гостиницы
14. торговые комплексы
15. рынки
16. иные объекты

Микрорайоны – основной структурный элемент селитебной зоны городов и посёлков городского типа. Это первичная структурная единица жилой территории.

В селитебной зоне выделяются специальные территории:

• административно-культурный центр города (населённого пункта)
• административно-культурные центры жилых районов
• озеленённые территории (скверы, сады, парки, лесопарки) с сетью пешеходных дорожек, аллей

В крупных поселениях сельского типа, формируются только 2 функциональные зоны:

1. селитебная
2. производственная, объединяющая промышленную и коммунально-складскую зоны

Для селитебной зоны отводятся участки:

• с наиболее благоприятными природными и санитарными условиями
• вблизи поверхностных водных объектов и зелёных массивов

 

• Промышленные (производственные) зоны

Функциональное назначение промышленных зон – размещение производственных объектов.

Промышленные зоны становятся средоточием размещения:

• производственных предприятий:
  • с различной степенью воздействия на окружающую среду
  • требующих:
    1. устройства санитарно-защитных зон шириной более 50
    2. наличия подъездных путей
• объектов инженерной и транспортной инфраструктур
• комплексов научных учреждений с их опытными производствами
• коммунально-складских объектов
• сооружений внешнего транспорта
• путей внегородского и пригородного сообщений

В производственные зоны сельских поселений входят:

• животноводческие, птицеводческие и звероводческие предприятия
• предприятия по хранению и переработке с/х продукции
• предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и хранению с/х машин и автомобилей
• предприятия по изготовлению:
  • строительных конструкций
  • изделий и деталей из местных материалов
• машиноиспытательные станции
• ветеринарные учреждения
• теплицы и парники
• промысловые цеха
• материальные склады
• транспортные и энергетические объекты
• коммуникации

Промышленная зона в населённых пунктах может оказать вредное влияние на селитебную зону.

Для исключения этого фактора:

• для объектов производственной зоны устанавливают СЗЗ
• зоны максимально удаляют друг от друга

• Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

Функциональное назначение зон инженерной и транспортной инфраструктур – использование территорий для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций:

• железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
• связи
• инженерного оборудования

Эти зоны представлены:

1. внешними автомобильными и ж/д магистралями регионального, межмуниципального и местного значения
2. городскими улицами
3. объектами транспортного обслуживания, пропускающими транзитные, пассажирские и грузовые потоки:
   • автомобильными и железнодорожными вокзалами
   • паркингами
   • транспортными развязками
   • объектами автосервиса
   • т.д. 

Составляющие инженерной инфраструктуры – линейные объекты:

• линии ВЛ
• магистральные трубопроводы
• головные объекты инженерной инфраструктуры:
  • очистные сооружения
  • водозаборы
  • ГРС
  • ГРП
  • трансформаторные подстанции
  • котельные

Оказывающие прямое вредное воздействие на безопасность населения сооружения и коммуникации:

• транспорта
• связи
• инженерного оборудования

 размещаются за пределами городских и сельских поселений.

• Коммунально-складские зоны

Функциональное назначение коммунально-складской зоны – использование территорий для раз­мещения групп и отдельных предприятий, обеспечивающих потребности населения:

1. в хранении товаров
2. в коммунальных и бытовых услугах
3. с общими объектами инженерно-технического и административного обеспечения

Коммунально-складские зоны состоят из отдельных зон и подзон:

• территории под торговые склады:
  • склады торговых и хозяйственных организаций с обслуживающими их транспортными устройствами
  • торговые площади для хранения продовольственных товаров, овощей, промышленной продукции и т.д.
• участки для предприятий по обслуживанию средств транспорта:
  • трамвайные депо
  • троллейбусные парки
  • автобусные парки
• гаражи
• сооружения водопровода
• сооружения канализации
• зоны для предприятий бытового обслуживания:
  • фабрики-прачечные
  • химчистки
  • т.д.

 

• Рекреационные зоны

Функциональное назначение рекреационных зон:

• использование территорий для массового отдыха людей
• восстановление физических и моральных сил человека
• краткосрочный массовый отдых населения
• туризм
• физическая культура
• спортом

В рекреационные зоны включаются:

• городские леса
• лесопарки
• лесозащитные зоны
• водоёмы
• пляжи
• участки, предназначенные для спортивной и любительской охоты и рыболовства,
• земли с/х использования
• сельхозугодья
• территории спортивных объектов

В рекреационные зоны могут входить:

1. особо охраняемые природные территории
2. социально-культурные объекты
3. природные объекты, занимающие участки:
   • городской территории
   • пригородных, зелёных, лесопарковых зон
   • национальных природных парков
   • ботанических, дендрологических, зоологических садов
4. ландшафтные заказники
5. рекреационные заказники
6. туристические маршруты
7. дома и базы отдыха

По степени посещаемости и по удалённости от жилых застроек различают 3 вида рекреационных зон:

1. ближняя рекреационная зона:
   • доступна для посещения каждый день или раз в неделю
2. средняя рекреационная зона:
   • посещается от 1 раза в неделю до одного раза в 2–3 месяца
3. дальняя рекреационная зона:
   • посещается горожанином не чаще 1 раза в год

Зоны рекреационного назначения обеспечивают:

• эстетическое и экологическое равновесие окружающей среды
• формирование архитектурно-рекреационных ансамблей, бульваров, парков, скверов

Рекреационные зоны, совместно:

• с парками
• садами
• скверами
• бульварами
• прудами
• озёрами
• водохранилищами
• пляжами
• береговыми полосами водных объектов общего пользования

формируют систему открытых пространств населённого пункта.

Разновидность рекреационных зон – зелёные зоны вокруг городов и промышленных поселков.

В зелёных зонах запрещается хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на выполнение ими функций:

• экологических
• санитарно-гигиенических
• рекреационных

В рекреационных зонах не размещают:

• промышленные предприятия
• коммунальные объекты
• складские объекты

не связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

• Зоны с/х использования

Функциональное назначение зон с/х использования – обеспечение нужд сельского хозяйства.

Зоны с/х использования на территории городского и сельского поселения - земельные массивы для удовлетворения потребностей населения в продукции сельского хозяйства.

Участки в зонах с/х использования в границах населённых пунктов могут функционировать в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения границ и перевода их в другие категории.

• Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)

Функциональное назначение санитарно-защитных зон – обеспечение защиты населения от вредного воздействия на здоровье человека и окружающую среду промышленных объектов.

ССЗ - озеленённая территория специального назначения:

• отделяет селитебную часть города от промышленного предприятия
• снижает уровень шума и загрязнения атмосферного воздуха

Размеры ССЗ зависят от характера и степени вредного влияния промышленности на окружающую среду

На территории СЗЗ возможно размещение:

1. пожарных депо
2. прачечных
3. гаражей
4. площадок для стоянок автотранспорта
5. автозаправочных станций
6. зданий управления
7. конструкторских бюро, связанных с обслуживанием промышленного предприятия

• Зоны специального назначения

Функциональное назначение зон специального назначения – использование территорий для размещения объектов, функционирование которых недопустимо на территории других функциональных зон.

Это зоны, занятые:

• кладбищами
• крематориями
• скотомогильниками
• свалками бытовых отходов
• зелёными насаждениями специального назначения
• объектами размещения отходов производства
• иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения специальных территорий

Для предприятий, производств и объектов, расположенных на территориях специального назначения, в зависимости от мощности, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ и других вредных физических факторов устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Территории городских и других поселений подлежат регулярной очистке от отходов в соответствии с экологическими, санитарными и иными требованиями.

Организацию деятельности в области обращения с отходами на территориях городских и других поселений осуществляют органы местного самоуправления

Порядок сбора отходов на территориях городских и других поселений, предусматривающий их разделение на виды (пищевые отходы, текстиль, бумага и другие), определяется органами местного самоуправления и должен соответствовать экологическим, санитарным и иным требованиям в области охраны окружающей природной среды и здоровья человека.

• Иные зоны

Кроме перечисленных основных зон, территория поселения включает земли, находящиеся за пределами застройки, где размещаются:

1. подсобные хозяйства
2. питомники деревьев
3. кладбища
4. резервные земли, временно используемые для других целей

В крупных городах на территориях, прилегающих к городу, создаются пригородные зоны, необходимые для последующего развития города, размещения объектов его хозяйственного обслуживания.

Пригородная зона влияет на микроклимат. В ней, как правило, размещают:

1. плодовоовощные фермы, обеспечивающие население продуктами питания (фруктами, овощами)
2. территории, выделенные для отдыха населения (пионерлагеря, дома отдыха, дачи),
3. коммунальные устройства и сооружения
4. предприятия с/х переработки
5. лесопарковый зелёный пояс

В зависимости от профиля города в его структуре могут быть выделены и другие зоны:

1. в городах научного профиля – зона научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро и высших учебных заведений
2. в курортных городах – курортная зона

 

Основные выводы о функциональных зонах

 

Функциональные зоны:

• селитебная
• промышленная
• транспортная
• складская
• другие

и сопутствующие им санитарно-защитные зоны представляют застроенную территорию населённого пункта.

Функциональные зоны:

1. не устанавливают правовой режим земель и ЗУ
2. детализируют назначение земельных площадей

Изменить ВРИ ЗУ в функциональной зоне не получится:в них нет видов разрешённого использования ЗУ.

Функциональные зоны – база для создания территориальных зон. 

 

3. Территориальные зоны

 

Если функциональные зоны фиксируют территории со сложившейся планировкой и прогнозируемые ареалы их расширения, то есть отражают фактическое использование и очерчивают территории планируемых направлений использования, то территориальные зоны конкретизируют правовые возможности и перспективы использования и застройки земель, входящих в каждую территориальную зону.

Территориальные зоны представляют собой отдельные земельные территории муниципального образования, но, в отличие от функциональных зон, наделены особым правовым статусом. Он называется режимом использования ЗУ и расположенных на них объектов недвижимости (градостроительным регламентом).

В эти зоны включаются земли и ЗУ поселений, объединённые возможностью застройки конкретными объектами, в соответствии с чем они бывают следующих видов:

• жилые зоны с различной предельно допустимой этажностью застройки,
• общественно-деловые зоны различных типов:
  1. деловые
  2. коммерческие
  3. коммунально-бытовые
  4. объектов здравоохранения
  5. объектов культуры
  6. прочие
• производственные зоны
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур
• сельскохозяйственные зоны, включающие:
  • зоны зоны дач, садоводств
  • зоны сельскохозяйственных угодий:
    1. пашни
    2. сенокосы
    3. пастбища
    4. залежи
    5. земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)
• рекреационные зоны:
  • городские леса
  • парки
  • сады
  • водоёмы
  • объекты спорта
• зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ):
  • имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение
• зоны специального назначения:
  • кладбища
  • объекты размещения отходов потребления
  • иные объекты, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах
• иные территориальные зоны, выделяемые с учётом:
  • функциональных зон
  • местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства

В территориальные зоны могут входить дороги, улицы, проезды, бульвары, скверы, набережные, водоёмы и другие объекты. В пределах занимаемых ими территорий могут оказаться земельные площади, для которых установлены специальные градостроительные регламенты и ограничения использования.

 

Принципы образования территориальных зон

 

Образование территориальных зон происходит при условии обязательного соблюдения требований, изложенных в статье 34 ГрК РФ. 

Для каждой  территориальной зоны

• определена цель её создания, направления использования, а также её физические характеристики
• установлены границы:
  • границы не выносятся и не закрепляются в натуре – они описываются в текстовой форме и отображается графически в планах и картах
• устанавливается градостроительный регламент – важнейший показатель территориальной зоны:
  • определяет правовой режим входящих в неё земель и участков
• обеспечивается сочетание нескольких видов использования земельных участков, включённых в её территорию
• фиксируется сложившаяся планировка территории и существующего землепользования
• отражаются планируемые функциональные зоны:
  • с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными)
• исключается возможность причинения вреда объектам капитального строительства, находящихся на смежных земельных участках
• исключается нахождения любого участка в двух или нескольких территориальных зонах
  • к сожалению, это требование, в силу ряда обстоятельств, не всегда выполняется, что вызывает немало проблем, а о способах их разрешения рассказано ниже)

 

3.1. Градостроительный регламент – основа правового режима земельных участков в территориальной зоне

 

Для ЗУ, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, определяющий основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (статья 36 ГрК РФ).

Градостроительный регламент – это жёсткий порядок использования и застройки участков, обеспечиваемый выполнением следующих его условий:

• присвоение каждому участку вида разрешённого использования
• определение предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков
• определение предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС):
  1. минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений
  2. предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений
  3. максимальный процент застройки в границах ЗУ, определяемый как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
  4. иные
• введение ограничений в использовании участков и объектов капитального строительства (при необходимости)

Исключения в действии градостроительных регламентов

Градостроительные регламенты не устанавливаются для ряда территоррий, находящихся внутри территориальных зон.

К таким территориям относятся (статья 36 ГрК РФ):

• территории зелёных насаждений общего пользования
• с/х угодья в составе земель сельхозназначения
• земли, покрытые поверхностными водами
• земли лесного фонда
• земли особо охраняемых природных территорий
• земли запаса

Свободными от действие градрегламентов, установленных в территориальных зонах, являются земельные участки, находящиеся:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия – решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• занятые линейными объектами
• предоставленные для добычи полезных ископаемых

 

Источник информации о территориальных зонах

 

Виды и состав большинства территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ, а набор ВРИ ЗУ – Классификатором видов разрешённого использования земельных участков.

Иные виды территориальных зон могут устанавливаться органом местного самоуправления с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге иные территориальные зоны устанавливаются законодательными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Сведения о территориальных зонах, являющихся объектами землеустройства, включаются в базу государственного кадастра недвижимости (ГКН). В связи с этим обстоятельством, при изменении границ зон необходимо проведение землеустройства.

Источником информации о границах территориальных зон и границ зон с особыми условиями использования территорий поселений служит карта градостроительного зонирования. Она является графической частью Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Показательный пример – карта градостроительного зонирования Санкт-Петербурга, представленная здесь.

При подготовке карты градостроительного зондирования в качестве границ территориальных зон могут использоваться:

• линии магистралей, улиц, проездов, разделяющие транспортные потоки противоположных направлений
• красные линии
• границы земельных участков
• границы населённых пунктов в пределах муниципальных образований
• границы муниципальных образований
• границы внутригородских территорий (для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга)
• естественные границы природных объектов
• иные границы

 

3.2. Виды и особенности территориальных зон

 

1. Жилые зоны

 

Цель формирования жилых зон – обеспечение комфортной, здоровой и безопасной среды проживания населения, населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

В жилые зоны включаются территории, предназначенные для различных типов застройки:

• застройки индивидуальными жилыми домами
• застройки малоэтажными жилыми домами
• застройки среднеэтажными жилыми домами
• застройки многоэтажными жилыми домами
• жилой застройки иных видов

В жилых зонах допустимо размещение:

1. отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
2. объектов здравоохранения
3. объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования
4. культовых зданий
5. стоянок автомобильного транспорта
6. гаражей
7. объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду
8. территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства

Если в функциональной зоне селитебной застройки зафиксировано наличие давно действующего производственного предприятия, то градостроительный регламент территориальной зоны жилой застройки, сформированной внутри этой селитебной функциональной зоны, не только запретит создание новых производственных предприятий, но и укажет на необходимость вывода существующего производства за пределы территориальной зоны жилой застройки.

 

2. Общественно-деловые зоны (ОДЗ)

 

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В числе таких объектов:

• объекты здравоохранения
• объекты культуры
• объекты торговли
• объекты общественного питания
• объекты социального и коммунально-бытового назначения
• объекты предпринимательской деятельности
• объектов среднего профессионального и высшего образования
• административные объекты
• научно-исследовательские учреждения
• культовые здания
• стоянки автомобильного транспорта
• объекты делового, финансового назначения, общественного и коммерческого назначения
• объекты социального и коммунально-бытового назначения
• обслуживающие объекты, необходимые для осуществления производственной и предпринимательской деятельности

В перечень объектов капитального строительства, разрешённых для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться:

1. жилые дома
2. гостиницы
3. подземные или многоэтажные гаражи

В перечень общественно-деловых зон могут включаться зоны отдельных видов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

 

3. Производственные зоны

 

В составе производственных зон могут формироваться промышленные территории, предназначенные для размещения:

• преимущественно промышленных предприятий, локация которых детализируется в зависимости от санитарной классификации производств
• научно-производственные комплексы
• коммунально-складские объекты

Предприятия пищевой, медицинской, фармацевтической и других отраслей промышленности с санитарно-защитной зоной до 100 м не размещают на территории промышленных зон (районов) с предприятиями металлургической, химической, нефтехимической и других отраслей промышленности с вредными производствами, а также в пределах их санитарно-защитных зон.

Не допускается присутствие производственных зон на территориях общественного и жилого назначения, если они по классу вредности расположенных в них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий.

В пределах производственных зон и санитарно-защитных зон предприятий не допускается размещать:

• жилые дома
• гостиницы
• общежития
• садово-дачную застройку
• дошкольные и общеобразовательные учреждения
• учреждения здравоохранения и отдыха
• спортивные сооружения
• другие общественные здания, не связанные с обслуживанием производства

Территория санитарно-защитных зон не должна использоваться для рекреационных целей и производства сельскохозяйственной продукции.

Промышленную зону размещают с подветренной стороны по отношению к жилой части населённого пункта. Если есть река, то производственные предприятия должны располагаться ниже поселения по течению реки.

Кроме этого, учитывается экономическая целесообразность кооперирования сельскохозяйственных и промышленных предприятий на одном земельном участке, организация общих объектов подсобного и обслуживающего назначения и возможность расширения производственной зоны сельскохозяйственных предприятий.

На территории промышленной зоны в обязательном порядке организуется сбор промышленных отходов. Вокруг промышленной зоны устраивается санитарно-защитная зона (СЗЗ).

При размещении производственных зон в районе расположения радиостанций, складов взрывчатых веществ, сильно действующих ядовитых веществ и других предприятий и объектов специального назначения расстояние от проектируемых зон до указанных объектов во внимание принимаются действующие нормы и правила с соблюдением санитарно-защитных зон указанных объектов.

Размещение производственных зон в районах расположения существующих и вновь проектируемых аэропортов и аэродромов допускается при условии соблюдения требований Воздушного кодекса РФ.

Производственные зоны сельских поселений и населённых пунктов

В производственных зонах сельских поселений и населённых пунктов размещаются:

• животноводческие, птицеводческие и звероводческие предприятия
• предприятия по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции
• предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и хранению сельскохозяйственных машин и автомобилей
• предприятия по изготовлению строительных конструкций, изделий и деталей из местных материалов
• машиноиспытательные станции
• ветеринарные учреждения
• теплицы и парники
• промысловые цеха
• материальные склады
• транспортные, энергетические и другие объекты, связанные с проектируемыми предприятиями
• коммуникации, обеспечивающие внутренние и внешние связи объектов производственной зоны

Для размещения производственных зон и связанных с ними коммуникаций выбираются площадки и трассы на землях, непригодных для сельского хозяйства, либо на с/х угодьях худшего качества.

Размещение производственных зон на пашнях, землях, орошаемых и осушенных, занятых многолетними плодовыми насаждениями и виноградниками, водоохранными, защитными и другими лесами первой группы, допускается в исключительных случаях.

Возможно размещение с/х предприятий, зданий и сооружений производственных зон:

• во II поясе санитарной охраны источников водоснабжения населенных пунктов, кроме свиноводческих комплексов промышленного типа и птицефабрик
• в III зоне округов санитарной охраны курортов, если это не оказывает негативного влияния на лечебные средства курорта и при условии согласования с ведомствами, в ведении которых находятся курорты, а также с органами санитарно-эпидемиологического надзора
• в охранных зонах особо охраняемых территорий, если строительство намечаемых объектов или их эксплуатация не нарушит их природных условий и не будет угрожать их сохранности. Условия размещения намечаемых объектов должны быть согласованы с ведомствами, в ведении которых находятся особо охраняемые природные территории

Территории, где размещение производственных зон не разрешено

• площадки залегания полезных ископаемых без согласования с органами Государственного горного надзора
• опасные зоны отвалов породы угольных и сланцевых шахт и обогатитель-ных фабрик
• зоны оползней, которые могут угрожать застройке и эксплуатации предприятий, зданий и сооружений
• 1 пояс зоны санитарной охраны источников водоснабжения населенных пунктов
• 1 и 2 зоны округов санитарной охраны курортов
• земли пригородных зелёных зон городских округов и городских поселений
• земельные участки, загрязнённые органическими и радиоактивными отбросами, до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиоло-гигиенического и ветеринарного надзора
• земли особо охраняемых природных территорий, в том числе зоны охраны объектов культурного наследия без разрешения соответствующих государственных органов охраны объектов культурного наследия

 

4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

 

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования с учётом их перспективного развития.

Зона инженерной и транспортной инфраструктур подразделяется на подзоны:

• Подзона транспортной инфраструктуры, представленная:
  1. внешними автомобильными дорогами
  2. обходами города и сельского населённого пункта, а также сопутствующими инженерными объектами (автомобильными развязками, эстакадами, объектами автосервиса)
  3. территориями автовокзалов, железнодорожных вокзалов и т.д.
  4. внутригородскими и поселковыми улицами и дорогами
  5. автогаражами
  6. автопарковками
  7. объектами автосервиса
  8. территориями, прилегающими к внешним автодорогам, зарезервированным для размещения объектов придорожного сервиса
  9. трассами с полосою отвода железнодорожных магистралей

Разрешёнными видами использования в данной подзоне могут быть:

1. мотели для легкового и грузового автотранспорта
2. сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств
3. предприятия по обслуживанию транспортных средств
4. предприятия общественного питания
5. магазины
6. автобизнес-центры
7. терминалы грузового автотранспорта
8. парковки в общественных центрах и подцентрах обслуживания
9. сопутствующие объекты, обслуживающие железную дорогу (железнодорожный вокзал, грузовые сортировочные станции, вагоноремонтное депо, железнодорожные мосты, пешеходные переходы и т.д.)
10. другие

Транспортная подзона обеспечивает:

1. удобные, быстрые и безопасные связи со всеми функциональными зонами, другими поселениями, объектами внешнего транспорта и автомобильными дорогами общей сети
2. высокий уровень комфорта перевозки пассажиров
3. безопасность, экономичность строительства и эксплуатации транспортных сооружений и коммуникаций
4. рациональность местных и транзитных перевозок

• Подзона инженерной инфраструктуры, представленная структурой инженерных сетей и сооружений:
  1. водоснабжения:
     • водозаборные сооружения
     • водозаборы
  2. канализации:
     • городские очистные сооружения
     • канализационные насосные станции
     • санитарно-защитные зоны от очистных сооружений
  3. газоснабжения:
     • газопроводы высокого давления
     • ГГРС
     • ГРС
     • ГРП
  4. электроснабжения:
     • линии воздушных электропередач 330, 220 кВт, 110 кВт, 35 кВт
     • ПС
     • РП
     • ТП 
  5. теплоснабжения:
     • котельные
     • ЦТП
  6. магистральными трубопроводами:
     • нефтепроводами
     • газопроводами
     • продуктопроводами
• Иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктур:
  1. придорожные полосы автомобильных дорог вне застроенных территорий
  2. охранные зоны газопроводов
  3. охранные зоны воздушных линий электропередач
  4. охранные зоны линий связи
  5. иные виды

Сооружения и коммуникации транспортной инфраструктуры могут располагаться в составе всех зон. К примеру, зоны транспортной инфраструктуры, входящие в состав производственных территорий, предназначены:

• для размещения объектов и сооружений транспортной инфраструктуры:
• в сооружений и коммуникаций ж/д, автомобильного, речного и воздушного транспорта
• для установления зон:
  1. санитарно-защитных зон
  2. санитарных разрывов
  3. земель специального охранного назначения
  4. ограничения застройки земель специального назначения

При размещении объектов, включённых в транспортную зону, предъявляются особые требования:

• по предупреждению неблагоприятного влияния транспорта на жилые районы
• по ограничению шума и вибраций
• по уменьшению напряжения электромагнитных полей
• по снижению загрязнений атмосферного воздуха, водоёмов и почвы

Выполнение таких требований обеспечивается через:

• соблюдение определённых расстояний между транспортной зоной и жилыми массивами, рекреационными и общественно-деловыми комплексами
• соблюдение иных требований по предупреждению негативного влияния на окружающую среду

Если объекты являются:

• источниками опасности
• источниками вредного воздействия на здоровье граждан

они переносятся за границы территориальных зон жилой застройки.

• Подзона коммунально-складских объектов

Для складских зданий и сооружений, находящихся в зоне инженерной и транспортной инфраструктур, устанавливаются санитарные разрывы до жилых и других зданий и территорий.

Размер разрывов колеблется в интервале 50–500 м (в зависимости от характера хранимых материалов, вместимости складов и их грузооборота и ряда других факторов).

Расположение коммунально-складской зоны должно соответствовать ряду условий:

1. удобная связь с внешними транспортными сетям
2. расположение:
   • на свободных от лесов территориях
   • с подветренной стороны по отношению к жилой зоне

Рядом с коммунально-складской зоной размещают комплексы предприятий местной пищевой промышленности:

• хлебозавод
• молочный завод
• другие объекты

На территории коммунально-складской зоны размещаются:

• предприятия и объекты:
  • пище­вой промышленности
  • пищевкусовой промышленности
  • мясной промышленности
  • молочной промышленности
• объекты торговли и плодоовощного хозяйства:
  1. общетоварные склады
  2. распределительные холодильники
  3. плодоовощные базы
  4. хранилища карто­феля, овощей и фруктов
  5. заготовочные предприятия полуфабрикатов и кулинарных изделий
  6. др.
• объекты транспортного хозяйства:
  1. гаражи
  2. станции технического обслуживания автомобилей
  3. автозапра­вочные станции
  4. трамвайные и троллейбусные депо
  5. автобусные и таксомоторные парки
  6. др.
• объекты бытового обслуживания населения:
  1. фабрики-прачечные
  2. химической чистки одежды
  3. по ремонту бы­товой техники
  4. по ремонту одежды
  5. по ремонту мебели
• объекты коммунального хозяйства:
  1. парки дорожно-уборочных машин
  2. базы эксплуатации и ремонта жилищ, инженерных сетей и др.

Для обслуживания групп малых городов, посёлков городского типа и сельских поселений предусматриваются централизованные склады, расположенные, ка правило, в районных центрах или пристанционных поселениях.

Благоустройство площадей, предназначенных для размещения объектов транспортной, инженерной инфраструктур и коммунально-складского назначения осуществляется их собственниками. В обязанности субъектов также входит создание санитарно-защитных зон.

 

5. Зоны сельскохозяйственного использования

 

Земли с/х использования в населённых пунктах отличаются от с/х земель вне границ поселений. Они могут использоваться в целях ведения сельского хозяйства лишь до изменения их ВРИ, установленного в соответствии с градостроительными планами поселений и принятыми в них правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Зоны с/х использования в населённых пунктах объединяют:

• земли с/х угодий:
  1. пашни
  2. сенокосы
  3. пастбища
  4. залежи
  5. земли, занятые многолетними насаждениями:
     • сады
     • виноградники
     • др.
• земли, занятые объектами с/х назначения: 
  1. для ведения сельского хозяйства
  2. для садоводства
  3. для огородничества
  4. для ведения личного подсобного хозяйства
• земли, обеспечивающие защиту от негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий: 
  • занятые:
    • внутрихозяйственными дорогами
    • коммуникациями
    • древесно-кустарниковой растительностью
    • занятые болотами и замкнутыми водоёмами
• земли для развития с/х объектов:
  1. с/х предприятия
  2. опытно-производственные хозяйства
  3. учебные хозяйств
  4. учебно-опытные хозяйства
  5. учебно-производственные хозяйства
  6. научно-исследовательские учреждения
  7. образовательные учреждения:
     • высшего профессионального образования
     • среднего профессионального образования
     • начального профессионального образования
     • с/х профиля
     • для с/х производства
     • для научно-исследовательских и других целей

Неосновные и сопутствующие виды использования земель с/х зоны:

• инженерные коммуникации
• транспортные сооружения
• устройства
• ЗУ, предоставляемые гражданам для ведения:
  1. КФХ
  2. ЛПХ
  3. садоводства
  4. животноводства
  5. огородничества
  6. сенокошения
  7. выпаса скота
• ЗУ, предоставляемые несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского хозяйства

Условно разрешённые виды использования, требующие специального согласования::

1. карьеры
2. перерабатывающие предприятия
3. склады
4. рынки
5. магазины
6. стоянки транспортных средств:
   • терминалы, превышающие разрешённые размеры
7. почтовые отделения
8. телефонные станции
9. телеграф
10. временные сооружения мелкорозничной торговли
11. другие сооружения

ЗУ территориальных с/х зон в населённых пунктах подчинены правовому режиму земель.  Он может быть изменен:

• по инициативе властей:
  • исходя из потребностей развития населённого пункта
• по инициативе собственников участков:
  • по заявлению о внесении изменений в ПЗЗ в соответствии со статьёй 33 ГрК РФ

 

6. Зоны рекреационного назначения

 

Рекреационные зоны выделяются в целях:

1. организации массового отдыха населения
2. улучшения микроклимата поселений

Они представленными территориями:

• парков
• садов
• городских лесов
• лесопарков
• пляжей
• водоёмов
• иных объектов

Эти территории используются в рекреационных целях. Они формируют систему открытых пространств городов и поселений.

В рекреационных зонах могут выделяться:

• озеленённые территории общего пользования
• зоны массового отдыха
• курортные зоны
• зоны особо охраняемых природных территорий и объектов
• зоны садовой застройки:
  • если их использование носит сезонный характер
  • если они не могут быть отнесены к жилым зонам 

Рекреационные зоны формируются на территориях населённого пункта:

• земли общего пользования:
  1. парки
  2. сады
  3. скверы
  4. бульварыозелененные территории общего пользования
• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения:
  1. памятники природы
  2. природные национальные парки
  3. дендрологические парки
  4. ботанические сады
• земли с природными лечебными ресурсами;
• земли памятников истории и культуры, музеев, заповедников.

Рекреационные зоны:

• могут занимать 50–70% незастроенных пространств в пределах городской черты.
• формируются с учётом существующей взаимосвязи:
  • с пригородными зелёными зонами
  • с землями с/х назначения
• расчленяют территорию средних и больших городов на планировочные части:
  
  1. с соразмерностью застроенных частей города и открытых незастроенных пространств
  2. с удобным доступом к рекреационным зонам

В городах предусматривается непрерывная система озелененных территорий и других открытых пространств.

Уровень озеленённости территории застройки различного назначения:

• в пределах застроенной территории городов – не менее 40%
• в границах территории жилой зоны – не менее 25%

3 категории зон отдыха и открытых зон:

1. для активных видов спорта, физической культуры, туризма и иные зоны отдыха
2. для пассивного отдыха и сохранения природной среды
3. территория крупных массивов открытых рекреационных пространств:
   • водные
   • озеленённые 

Рекреационная зона – территория комплексная. Она состоит из частей, входящих в состав:

• природных территорий и объектов
• природнокультурных территорий и объектов

используемых для отдыха и туризма.

Требования охраны и рационального использования естественной среды зон рекреации реализуются через эколого-правовые нормы, регулирующие охрану соответствующих особо охраняемых территорий и объектов.

В пределах рекреационных зон запрещено строительство и расширение функционирующих:

• складских объектов
• коммунальных объектов
• производственных объектов

Исключение:

промышленные, коммунальные и складские объекты, связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

 

7. Зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ)

 

В зоны особо охраняемых территорий включаются земли особо охраняемых территорий и объектов обладают специфичным статусом «особенных» по причине их природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного и оздоровительного значения.

К таким землям относятся и такие ценные земли, как:

• типичные или редкие ландшафты
• культурные ландшафты
• сообщества растительных, животных организмов
• редкие геологические образования
• земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций

Территории особо охраняемых территорий и объектов выделяются по решению властей:

1. федеральных органов государственной власти
2. органов государственной власти субъектов РФ
3. органов местного самоуправления

В состав земель особо охраняемых территорий включаются (пункт 2 статьи 94 ЗК РФ):

• Земли особо охраняемых природных территорий:
  1. государственных природных заповедников, в том числе биосферных
  2. государственных природных заказников
  3. памятников природы
  4. национальных парков
  5. природных парков
  6. дендрологических парков
  7. ботанических садов
  8. территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ
  9. лечебно-оздоровительных местностей и курортов

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния.

Они могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:

1. предоставление садоводческих и дачных участков
2. строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций
3. строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий
4. движение и стоянка механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий
5. прогон скота вне автомобильных дорог

• Земли природоохранного назначения:
  1. водоохранных зон рек и водоемов
  2. запретных и нерестоохранных полос
  3. лесов, выполняющих защитные функции
  4. противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений
  5. иные земли, выполняющие природоохранные функции

• Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов:

Такие земли предназначены, прежде всего для лечения и отдыха граждан.

В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами:

1. месторождениями минеральных вод и лечебных грязей
2. рапой лиманов и озёр
3. благоприятным климатом
4. иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека

• Земли рекреационного назначения, на которых находятся:
  1. дома отдыха
  2. пансионаты
  3. кемпинги
  4. объекты физической культуры и спорта
  5. туристические базы
  6. стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря
  7. дома рыболова и охотника
  8. детские туристические станции
  9. туристские парки
  10. лесопарки
  11. учебно-туристические тропы, трассы
  12. детские и спортивные лагеря
  13. другие аналогичные объекты и земли пригородных зелёных зон

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

• Земли историко-культурного назначения:
  1. по сохранению объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия
  2. для обустройства достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремёсел
  3. по сохранения военных и гражданских захоронений
• особо ценные земли

Перечень земель историко-культурного назначения устанавливается и утверждается Правительством РФ. Некоторые из них могут входить в перечни мирового культурного наследия. Все они используемые строго в соответствии с их целевым назначением:

 

8. Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

 

Установление территорий с особым правовым режимом использования земель («особых зон») нацелено на решение задач, связанных:

• с охраной объектов, нуждающихся в этом (например, памятника)
• с защитой от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека (например, от вредного производственного предприятия)
• с сохранением и воспроизводством природных ресурсов
• с функционированием промышленных, транспортных, коммунальных и иных объектов и коммуникаций
• с использованием территорий, относящихся к особым экономическим зонам, к месторождениям полезных ископаемых или иного назначения

Такие зоны являются многоотраслевыми. Существует свыше 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий.

Все зоны с особыми условиями использования имеют границы, обозначенные на местности специальными информационными знаками. Повреждение или уничтожение специальных знаков влечёт для виновных наложение административного штрафа.

Границы зон с особыми условиями использования территорий отображаются в следующих документах:

• в схемах территориального планирования
• в генеральных планах
• в картах градостроительного зонирования
• в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;
• в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории
• на кадастровых картах всех видов

Размер зон определяется нормативными документами или разрабатывается в проекте. Зоны устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых введены такие зоны, но сами объекты в состав зон не входят.

Обычно границы ЗОУИТ шире. Они могут не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, поэтому для земельных участков, частично или полностью попадающих в границы ЗОУИТ, вводится особый правовой режим использования.

К основным типам зон с особыми условиями использования территорий относятся:

• охранные зоны:
  1. объектов электросетевого хозяйства
  2. объектов системы газоснабжения
  3. сетей связи и сооружений связи
  4. магистральных трубопроводов
  5. морских портов (пункт 1 статьи 28 указанного в ссылке закона)
  6. стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, её загрязнением
  7. железных дорог
  8. на загрязненных землях
  9. особо охраняемых природных территорий
  10. объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ,
• санитарно-защитные зоны:
  1. санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в том числе санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов
• водоохранные зоны, включая прибрежные защитные полосы
• зоны затопления, подтопления
• рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны
• округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытовоговодоснабжения и в лечебных целях
• округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов
• зоны охраняемых объектов

Указанный перечень зон с особыми условиями использования территорий не является полным, так как к таким зонам в населённых пунктах могут быть также отнесены:

1. лесопарковые зоны
2. зелёные зоны
3. береговая полоса внутренних водных путей РФ
4. приаэродромная территория
5. иные зоны, устанавленные в соответствии с законодательством РФ

Правовой режим ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территорий наделены охранным или защитным режимами.

В зависимости от характера зоны, на них накладываются правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества, попадающего в зону, определяются условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.

Оообенности правового режима и порядка его установления, определения границ, объёма устанавливаемых требований ЗОУИТ регламентируется как Градостроительным и Земельным кодексами РФ, так и целым рядом отраслей российского законодательства:

• законодательством в области электроэнергетики
• законодательством в области промышленной безопасности
• законодательством о железнодорожном транспорте
• законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения
• природоресурсным законодательством
• другими отраслями законодательства РФ

Правовые ограничения в использовании участков в ЗОУИТ

Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах представляют собой определённые ограничения прав на землю:

1. земельные участки, включённые в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются
2. в границах участков может быть введён особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон
3. собственники участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы участков вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в установленных законом рамках, но с учётом наложенных ограничений
4. несоблюдение установленного режима использования участка может повлечь как административное наказание, так и невозможность оформления права на созданный объект недвижимости

От типа и назначения территории зоны с особыми условиями использования зависят:

• характер ограничений - к примеру, может быть установлен запрет:
  • на строительство или на размещение объектов на участке на той территории зоны, что входит в участок
  • на возведение объектов причиняющих вред окружающей среде
  • иное
• размер границ границ (площадь) зоны

Основная цель установления зон с особыми условиями использования территорий – охрана водоёма, режимного или ценного объекта или защита от такого объекта, который оказывает негативное воздействие на окружающую среду и человека.

Введение ЗОУИТ должно обеспечивать:

• безопасность населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов
• условия охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности

 

Типичные признаки нахождения участка в зоне с особыми условиями использования территорий

 

Если вблизи земельного участка находится:

• источник водоснабжения
• газопровод
• ГРП
• ЛЭП
• трансформаторная подстанция
• сеть надземного или подземного трубопровода и т.д.
• объект культурного наследия

или вблизи участка расположен водоём (водохранилище, пруд, озеро, река, ручей), то это может свидетельствовать о том, что земельный надел входит в зону с особыми условиями использования территорий.

В таких ситуациях нужно уточнить характер ограничений, накладываемых на использование земельного участка, и размер охранных зон объектов, так как они могут «захватить» часть площади участка, на которой вести хозяйственную деятельность будет нельзя или только с выполнением определённых ограничительных требований.

 

9. Зоны специального назначения

 

В состав зон специального назначения включаются территории, занятые

• кладбищами и крематориями
• скотомогильниками и свалками бытовых отходов
• зелёными насаждениями специального назначения
• объектами размещения отходов производства
• иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения специальных территорий

Необходимость выделения зоны специального назначения для захоронений вполне понятна. К примеру, на территории России располагается 60 963 кладбища, которые занимают площадь 3.7 млн. га, а в Московской области, где захоронение людей проводит и Москва, их 1583, занимающих площадь 4256 га.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, треть этих кладбищ переполнена, ежегодный дефицит земли для захоронений составляет 50 га. Создание каждого нового кладбища обходится очень дорого. Окультуривание 40 га для целей захоронения обходится, в среднем, в 150 млн руб. Действующие крематории есть только в 7 российских регионах, тогда как в Японии их 2000, в США – 1400, в Китае – 1300.

Министерство строительства и ЖКХ России разрабатывает механизм создания частных кладбищ, которые в последней версии документа 2017 года будут называться несколько иначе – «кладбищами специального режима использования» (кладбище, захоронения на котором не производятся, за исключением семейных (родовых), а также захоронений с учетом заслуг умершего перед обществом и государством).

Кроме перечисленных объектов, в состав территориальных зон могут включаться:

• зоны размещения военных объектов
• иные зоны специального назначения (статья 35 Градостроительного кодекса РФ)

В зонах специального назначения допускается размещение:

• линейных объектов, связанных с объектами, расположенными в зонах специального назначения и в смежных территориальных зонах, либо с обслуживанием таких объектов
• культовых объектов
• коммунальных объектов
• объектов, связанных с объектами, расположенными в зонах специального назначения, либо с обслуживанием таких объектов

Указанный перечень территориальных зон не исчерпывающий. Органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды территориальных зон.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на территории зон специального назначения, устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.

 

4. Генеральный план – ориентир градостроительной политики

 

Функциональные и территориальные зоны являются составными элементами генерального плана, определяющего назначение участков, расположенных на территории населённого пункта, опять-таки, с учётом множества факторов и интересов.

В подготовленном генплане может подтверждаться как существующее назначение территории, так и делаться предложения по изменению этого назначения, к примеру, о преобразовании обширнейшей промзоны в жилую или иную зону.

В карте (схеме) генплана назначение территорий отображается с помощью границ зон разного назначения:

• границы поселения, городского округа
• существующих и планируемых границ населённых пунктов, входящих в состав поселения, городского округа
• границ:
  1. земель с/х назначения
  2. земель для обеспечения космической деятельности
  3. земель обороны и безопасности
  4. земель иного специального назначения
  5. земель лесного фонда
  6. земель водного фонда
  7. земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения
• существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, а также границ
  • функциональных зон с отображением параметров планируемого развития этих зон;
  • территорий объектов культурного наследия
  • зон с особыми условиями использования территорий
  • земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  • зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения
  • территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий
  • зон инженерной и транспортной инфраструктур

В функциональном зонировании генерального плана отображаются не просто границы территориальных зон, предназначенных для размещения объектов капитального строительства, но и их назначение, которое определяется по функциям и по параметрам развития зон.

Так, зоны капитального строительства разделяются на зоны многоэтажной, малоэтажной и индивидуальной застройки, зоны застройки общественно-делового назначения, а для территорий промышленного строительства, рекреационного назначения, генплан позволяет определить несколько функциональных зон или вывести в перспективе промышленные зоны с мест прежней локации.

 

Главные выводы о генеральном плане

 

Генеральный план – это правовой акт территориального планирования, включающий реализацию основных направлений градостроительной деятельности:

1. планов и программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры
2. разработку проекта нормативного правового акта градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки с установлением градостроительных регламентов
3. разработку документации по планировке территорий первоочередного и последующего освоения
4. градостроительные планы земельных участков, обязательные при проведении инвестиционных торгов и подготовке проектной документации для строительства

Для каждого муниципального образования генеральный план, являясь механизмом градостроительного регулирования, обеспечивает условия формирования комфортной среды жизнедеятельности с юридическим обоснованием текущих и последующих этапов градостроительной политики в интересах населения и государства.

 

5. Потенциал территориальных зон для задач строительства и иных целей

 

Нахождение земельного участка в территориальной зоне, налагающее на него через градостроительный регламент правовой режим использования, позволяет рассматривать ситуации, связанные с обеспечением или расширением возможности застройки земельных участков.

Для решения этой задачи можно рассмотреть 2 варианта решения вопроса:

1. изменить вид разрешённого использования участка, выбрав подходящий из состава ВРИ, допустимых в территориальной зоне, в которую включён земельный надел
2. включить участок в другую территориальную зону, если это допустимо правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), установленными в местном поселении

Первый вариант, связанный с изменением существующего вида использования земельного участка, не будет применим для случаев, когда участок входит в территории, для которых градрегламенты не устанавливаются, и для участков, на которые градрегламенты не распространяются.

Эти особенности и все прочие вопросы, связанные с изменением ВРИ земельных участков, уже были подробно рассмотрены в статье, представленной на портале «Земельный вопрос».

Возможность изменения ВРИ, заложена принятыми в муниципалитете Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), по которым в пределах каждой территориальной зоны устанавливается целый ряд видов использований земельных наделов, представляющих своеобразный «градостроительный рынок» возможностей при выборе наиболее подходящего ВРИ.

Порядок изменения градостроительного регламента в части отступления от предельных параметров разрешённого строительства, изложен в другом обзоре, также представленном на портале «Земельный вопрос».

С более сложной ситуацией, связанной со сменой территориальной зоны, нужно разобраться детальнее, поскольку такая необходимость возникает в немалом числе случаев, которые возникают в силу различных обстоятельств.

 

Изменение территориальной зоны

 

Изучить возможности включения земельного участка в другую территориальную зону придётся тогда, когда:

• градостроительный регламент «родной» территориальной зоны не допускает строительство запланированного объекта:
  • иными словами, в этой «родной» территориальной зоне, а конкретно в её перечне разрешённых видов использования, нет того ВРИ, что соответствует запланированной задаче
• ситуация, возникшая в результате неточностей территориального планирования и, как понятно, не по инициативе собственника участка, привела к тому, что:
  1. земельный участок оказался расположенным в 2 (двух и более) территориальных зонах
  2. территориальная зона пересекает земельные участки
  3. ЗУ, по результатам, территориального планирования, оказался в территориальной зоне, не допускающей использование в соответствии с установленным ВРИ

потребуется изменить территориальную зону, то есть привести правовой статус участка в соответствие с градостроительным регламентом, соответствующим использованию участка.

Правовым обоснованием возможности изменения территориальной зоны служит положения, изложенные в статье 33 ГрК РФ, устанавливающие порядок внесения изменений в ПЗЗ с проведением публичных слушаний.

В соответствии с этими положениями, предложения и заявления о внесении изменений в правила землепользования и застройки, связанные:

• с невозможностью эффективного использования земельного участка в результате применения принятых правил землепользования и застройки
• с причинением вреда правообладателю земельного участка, выраженного в снижении стоимости участков и расположенных на нём объектов строительства
• с невозможностью реализации прав и законных интересов граждан и их объединений в использовании участков

направляются в инициативном порядке физическими или юридическими лицами в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет:

1. или подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки
2. или подготовку заключения об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение мэру Пензы

Глава администрации с учётом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение 30 дней принимает решение:

1. или о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки
2. или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям

Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом Уставом поселения и утверждённым Положением «О публичных слушаниях в таком-то муниципальном образовании» в соответствии со статьей 28 ГрК РФ.

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия, с учётом результатов таких публичных слушаний:

1. обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки
2. представляет указанный проект главе администрации поселения

Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются:

1. протоколы публичных слушаний
2. заключение о результатах публичных слушаний

Глава администрации поселения в течение 10 дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений принимает решение:

1. или о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления
2. или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного предоставления

 

Пример заявления

 

Главе администрции МО _____________________

 

Я, __ являюсь собственником земельного участка с кадастровым номером 54:19:176401:_____ площадью _______ кв. м.

Указанный земельный участок относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, (основной вид деятельности-овощеводство), расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Березовский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала; принадлежит мне на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права номер ____ Выпиской из ЕГРН о праве на земельный участок от _____.

В настоящий момент, я как собственник земельного участка являюсь членом Дачного садово-огороднического товарищества «Солнечное озеро».

Статьей 33 Градостроительного кодекса определены основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки - на основании поступления предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов. Одним из оснований для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются поступление предложений от физических или юридических лиц.

Подпункт 5 пункта 3 статьи 33 Градостроительного кодекса закрепляет тот факт, что предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются в инициативном порядке, либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Кроме того, согласно правилам застройки и землепользования, а также карте функционального зонирования указанный выше земельный участок расположен в зоне воздушного транспорта с территориальной зоной Р-4 (зона объектов спортивного назначения), что противоречит правовой природе земель сельскохозяйственного назначения и препятствует использованию данных земель по их целевому назначению в соответствии с категорией земель и видом разрешённого использования.

На основании изложенного, прошу Вас:

1. Внести изменения в правила застройки и землепользования (в т.ч. в карту функционального и градостроительного зонирования), а именно: изменить территориальную зону вышеуказанного земельного участка с Р-4 (зона объектов спортивного назначения) на зону СХ-1 (зона садоводства).
2. Изменить вид разрешённого использования вышеуказанного земельного участка с осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства на «садоводство».
3. Организовать и провести по данным вопросам публичные слушания в установленном законом порядке.

Подпись _______

Дата _________

 

 

Полезная информация

 

• Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь
• Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можнополучить здесь