Недвижимость и участки в Ленинградской области

поиск недвижимости  объекты на картеразместить свой объект  заявка на юр. консультацию  рекламодателям

Главная > Юридическая консультация > Рынок земли Ленинградской области > Оборот земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области


Как известно, «дачная амнистия» внесла ряд очередных изменений в ранее действующее земельное законодательство страны (Федеральный закон №93 ФЗ от 30.06.2006 года « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

Не детализируя в данной статье все положения «дачной амнистии», необходимо отметить, что в отношении земельных участков, с юридическим статусом «ПНВ» (пожизненное наследуемое владение), «постоянное (бессрочное) пользование, «дачная амнистия» сработала совершенно в противоположном «амнистии» направлении. Были отменены права граждан и юридических лиц на однократное бесплатное приобретение таких земельных участков. Утратили силу п.5 ст. 20, п.3 ст. 21, п.3. ст. 28 Земельного Кодекса РФ, «Амнистией» установлена и стоимость выкупа у государства таких участков: 20% от кадастровой стоимости для земель из сельхозугодий и «рыночная» - для несельскохозяйственных угодий.

Вступление в юридическую силу «дачной амнистии» вызвало необходимость последующей корректировки и закона Ленинградской области №107 от 2.12.2005 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области». Данный закон применим в отношении земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), гаражного строительства, ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями.

Особенности предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

  1. Перечень земельных участков из земель сельхозназначения ,которые могут быть переданы в собственность или аренду, утверждается Правительством Ленинградской области. Ознакомиться с перечнем земельных участков в соответствующем муниципальном образовании можно в местном районном земельном отделе (лучше, у заместителя главы по сельхозвопросам).
  2. Минимальный размер предоставляемого из сельхозземель земельного участка -не может быть меньше 1 га. Максимальный размер - 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены в данном муниципалитете на момент предоставления или приобретения таких земельных участков.
  3. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах), то есть на возмездной (платной) основе. Участки должны быть сформированными (иметь установленные границы, пройти кадастровый учёт). Формирование участков, предоставляемых муниципалитетами на торги, выполняется за счёт средств соответствующих муниципалитетов. Естественно, что при продаже таких участков (или передаче в аренду) по результатам торгов стоимость вложенных муниципалитетами средств будет включена в общую продажную стоимость земельного участка ( муниципалитет «отобъёт» свои затраты).
  4. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий составляет 3 года.
  5. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий для сенокошения и выпаса скота составляет 6 месяцев.
  6. Организация и проведение торгов – проблема муниципалитета. Задача желающего приобрести земельный участок из земель сельхозназначения – подать заявление в районный (городской) комитет по управлению государственным (муниципальным ) имуществом (КУМИ или КУГИ). В местных районных газетах районные (городские) администрации публикуют сообщения о наличии земельных участков из земель сельхозназначения . которые могут быть переданы в собственность или в аренду. Там же даются сведения о порядке подачи заявлений на предоставление земельных участков, условиях, времени проведения торгов, начальной цене земельного объекта . Как правило, основным критерием выигрыша на торгах является денежная величина интереса.
  7. Без торгов земельные участки из земель сельхозназначения предоставляются по решению Правительства Ленинградской области . Земельные участки из земель сельхозназначения для сенокошения и выпаса скота предоставляются без торгов местными районными органами власти. Тем не менее, в обоих случаях районные администрации дают сведения через местную прессу о наличии таких земельных участков. При наличии только одного заявления на участок он предоставляется без торгов. В противном случае, по истечении 1 месяца с момента публикации при регистрации более 1 заявления земельный участок он выставляется на торги.
  8. Приобретение в собственность земельного участка из земель сельхозназначения , предоставленного изначально на условиях аренды, может быть произведено по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды. Выкуп производится по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
  9. Приобретение в собственность сельхозорганизациями и гражданами земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства из аренды, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения производится в размере 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, а для несельскохозяйственных угодий – по рыночной стоимости. К сожалению, под действие этого очередного «земельного постулата»( п.12, статья 4 областного закона) попали и те земельные участки, которые были предоставлены до введения комментируемого в данной статье областного закона. То есть, граждане и юридические лица, исправно платившие, например с 1992 года, налоги за земельные наделы и сегодня пожелавшие перевести эти наделы в собственность, должны выплатить районным муниципалитетам (государству) вышеперечисленные проценты и рыночную стоимость несельскохозяйственных угодий. Причём, на основе независимой экспертной оценки стоимости земельного участка, естественно, платной. Как говорится, честь и хвала нашим российским законодателям, «исправившим» выявившиеся недоработки предыдущих творцов земельных законов.
  10. При реализации земельного участка из сельхозземель его собственник обязан направить в Правительство Ленинградской области извещение в письменной форме о намерении продать земельный участок (п.2 ст. 7 областного закона). В извещении должны быть указаны цена, размеры, местоположение земельного участка и срок , до истечения которого должен быть осуществлён взаимный расчёт , но не более чем 90 дней.

В случае покупки земельного участка уполномоченный орган государственной власти в течение 30 дней принимает соответствующее решение и направляет заказным письмом копию решения продавцу земельного участка. Далее этот же орган заключает договор купли-продажи участка на ранее заявленных условиях. Таким образом осуществляется преимущественное право покупки земельного участка органами государственной власти.

Если же в течение 30 дней со дня регистрации извещения в Правительстве Ленинградской области продавец земельного участка не получил копию решения уполномоченного органа государственной власти о покупке земельного участка, он вправе продать его третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Если продавец земельного участка намерен снизить стоимость земельного участка в сравнении с ранее объявленной, он вновь обязан направить извещение в Правительство Ленинградской области и пройти всю процедуру получения решений из государственных органов власти.

На практике сложилась «несколько иная картина» продажи таких земельных объектов. В районных администрациях и при «необходимости» в «уполномоченном областном органе государственной власти» приватно оплачивается стоимость «официальных отказов от преимущественного права выкупа земельного объекта». Тем более, что в таких случаях сами продавцы стремятся объявить продажную стоимость земельного участка не выше кадастровой (чтобы максимально «защититься» от налоговых нагрузок при продаже). Цена вопроса варьируется от 400000 рублей за весь участок на районном уровне до 2000-3000 у.е. за каждые 10 га – на областном. В зависимости от престижности земельного участка (близость водоёма, наличие инженерной инфраструктуры и др. факторы).


В следующей статье будут прокомментированы ситуации с земельными участками из земель сельхозназначения , находящимися в долевой собственности, порядок принудительной продажи таких объектов.


Заявка на юридическую консультацию






открыть карту




Показать заявки




© Галина Романова | Контакты
Использование материалов возможно только с письменного разрешения автора сайта