Главная → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Общая совместная и долевая собственность на землю. Порядок использования, продажи и застройки участков


Общая совместная и долевая собственность на землю. Порядок использования, продажи и застройки участков


Содержание

  1. Виды общей собственности на земельный участок и прав на него
  2. Объявление общей долевой собственности собственности на ЗУ
  3. Соглашение об определении порядка пользования общей землёй
  4. Доля в праве общей долевой собственности на ЗУ
  5. Регламент продажи доли в праве на участок, находящегося в общей долевой собственности
  6. Строительство на ЗУ, находящемся в общей долевой собственности

 

1. Виды общей собственности на земельный участок и прав на него

 

Под общей собственностью на землю понимается право на неё двух или нескольких лиц как на одну и ту же вещь (имущество).

Под правом общей собственности понимается принадлежность имущества (земельного участка) одновременно двум или нескольким собственникам (пункт 1 статьи 244 ГК РФ) – при этом:

  • само имущество (земельный участок) не делится в натуре между сособственниками
  • сособственники не образуют юридическое лицо:
    • каждый участник обладает правом на совладение/сопользование/сораспоряжение» всем общим имуществом

Сособственники (участники в праве собственности) совместно регулируют права на имущество. Делается это, как правило, по соглашению о порядке пользования и владения земель, заключённому между ними. Такая возможность определена Гражданским кодексом РФ:

Общая собственность может быть:

  1. долевой – с выделением долей в праве собственности, но не долей в самом имуществе (в земельном участке):
    • на доли делится не сама вещь (земельный участок), а право собственности на неё
  2. совместной – без выделения долей в праве собственности на вещь (земельный участок):
    • вещь (земельный участок) остаётся в неделимом состоянии
    • по умолчанию, общая собственность является долевой (пункт 3 статьи 244 ГК РФ):
      • если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество 
    • пример – имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности (пункт 3 статьи 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»:
      • если соглашением между ними не установлено иное 
    • отвлечённый пример – совместная собственность супругов, к которой относится имущество, нажитое ими во время брака (если только между ними не заключён брачный договор, предусматривающий иное распределение имущества) – к совместно нажитому имуществу относятся: (пункты 1 и 2 статьи 34, пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса РФ):
      • доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности
      • пенсии
      • пособия супругов
      • недвижимость, приобретённая за счёт общих доходов
      • т.д.

Соответственно, право участников на указанные виды общей собственности могут быть следующими:

  1. право общей долевой собственности:
    • право собственности каждого участника распространяется на всю вещь, а не на отдельную её часть
    • отвлечённый пример – невозможно иметь в собственности 50% автомобиля, но можно обладать 50% в праве собственности на него
  2. право совместной собственности:
    • возникает при оформлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое:
      • не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи)
      • не подлежит разделу в силу закона
    • примеры возникновения права совместной собственности:
      • объединение в единый ЗУ нескольких земельных участков, находящихся в собственности разных лиц 
      • приобретение ЗУ в период брака – вне зависимости от того, кто из супругов оформил сделку (при отсутствии брачного контракта право собственности возникает у супругов совместно)
      • приватизация надела – совместными собственниками становятся только участники приватизации
      • получение ЗУ в наследство по закону или по завещанию – наследники обладают равными правами на земельный участок (за исключением случаев, когда наследодатель определил доли самостоятельно)

 

2. Объявление общей долевой собственности собственности на ЗУ 

 

Общая собственность может быть объявлена долевой – на основании:

  • соглашения участников общей совместной собственности
  • решения суда – при отсутствии соглашения сособственников ЗУ (пункт 5 статьи 244 ГК РФ)

Каждый из участников общей долевой собственности вправе  (статья 247 ГК РФ):

  • получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доле
  • требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю – в случае невозможности владения и пользования причитающейся ему доли 

 

2.1. Соглашение об определении долей в праве на земельный участок

 

Возможность заключения любого договора между собственниками ЗУ предусмотрена законом. Один из видов договоров – соглашение об определении долей в праве на земельный участок.

Требования к соглашению: 

  • не должно нарушать требования законодательства
  • заключается по доброй воле сторон
  • должно содержать следующие условия:
    • совладельцы имеют равные права на объект
    • каждый владелец имеет право на идеальную долю
    • размер долей зависит от количества собственников

Определение долей в земельном участке:

  1. происходит в случаях, когда выделить доли в натуре невозможно:
    • площадь долей не соответствует предельным размерам ЗУ
  2. соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей – в зависимости от вклада каждого из них (пункт 2 статьи 245 ГК РФ):
    • в образование общего имущества
    • в приращение общего имущества
  3. доли считаются равными – в случаях, если доли участников долевой собственности (пункт 1 статьи 245 ГК РФ):
    • не могут быть определены на основании закона
    • не установлены соглашением всех ее участников
  4. участник долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество – в случае, когда он осуществил за свой счёт неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением установленного порядка использования таким имуществом (пункт 3 статьи 245 ГК РФ):
    • отделимые улучшения общего имущества становятся единоличной собственностью того участника, который их произвёл – если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности 

Соглашение об определении долей на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Обязательные условия нотариального удостоверения:

  1. присутствие всех сособственников лично (возможность присутствия доверенного лица или лиц)
    • если один из собственников несовершеннолетний, то его интересы представляют родители
    • если один из владельцев недееспособный, то его интересы защищает опекун
    • при оформлении соглашения от имени несовершеннолетнего или недееспособного необходимо разрешение районного отдела опеки
  2. требования, касающиеся земельного надела:
    • ЗУ должен:
      • обладать точными границами (проведено межевание)
      • иметь кадастровый номер (участок стоит на кадастровом учёте)
    • владельцы оформили право собственности надлежащим образом
    • стороны пришли к общему мнению по поводу выделения долей

Подготовку соглашения об определении долей в праве на земельный участок целесообразно поручить нотариусу. Для выполнения работы ему потребуются следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон соглашения
  • правоустанавливающий документ на ЗУ
  • выписка из ЕГРН
  • квитанция об оплате пошлины

Соглашение об определении долей в праве на земельный участок содержит следующие сведения:

  • название документа
  • место оформления
  • дата заключения
  • данные сторон соглашения
  • сведения об участке (адрес, площадь)
  • кадастровый номер участка
  • отметки о добровольности оформления документа
  • сведения о вменяемости сторон
  • порядок раздела расходов
  • подписи сторон

Завершающий этап – государственная регистрация нотариально удостоверенного соглашения об определении долей в праве на земельный участок:

  • стороны должны обратиться в Росреестр
  • документы могут быть предоставлены:
    • лично
    • через МФЦ

 

3. Соглашение об определении порядка пользования общей землей

 

При составлении соглашения о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, следует руководствоваться положениями статей главы 9 ГК РФ.

Подписание такого документа – признание правомочности условий договора, заключаемого между участниками долевой собственности на землю:

  • или в простой письменной форме
  • или в порядке нотариаьного удостоверения 

Соглашение должно включать в себя следующую информацию:

  1. наименование документа
  2. место и дата заключения соглашения
  3. сведения о всех совладельцах:
    • ФИО
    • адрес проживания
    • реквизиты паспорта/удостоверения личности, а также дату и место его выдачи
  4. общая характеристика ЗУ, находящегося в долевой собственности:
    • площадь
    • кадастровый номер
    • категория земли
    • адрес
    • т.д.
  5. размер доли, принадлежащей каждому сособственнику:
    • в виде обыкновенной или десятичной дроби
  6. реквизиты документов, подтверждающих право владения участком, а также номер и дату соответствующей записи, сделанной в ЕГРН
  7. порядок использования земли, закрепляемый по соглашению 
  8. заключительные положения:
    • порядок распределения расходов по содержанию общего участка
    • момент вступления в силу соглашения
    • подписи всех участников долевой собственности на ЗУ
    • количество экземпляров документа

Примечание

Существенный пункт соглашения – о порядке использования общей земли:

  1. необходимо установить правила эксплуатации ЗУ – таким образом, чтобы были соблюдены права каждой из сторон соглашения
  2. условие, которое должно быть учтено обязательно, – право каждого ссособственника использовать площадь, пропорциональную той доли, которая ему принадлежит на праве собственности
  3. для случая невозможности выдела долей участка в натуре –целесообразно подготовить с помощью кадастрового инженера и подписать всеми содольщиками схему (план) внутреннего раздела территории ЗУ:
    • размежевать на участки, площадь которых должна соответствовать размерам долей, а границы будут определены с большой точностью:
      • такие ЗУ нельзя зарегистрировать в ЕГРН
    • факт подписания схемы всеми правообладателями ЗУ может помочь при возникновении споров – особенно в том случае, когда соглашение будет удостоверено нотариально
  4. во избежание разногласий определить:
    • условия застройки участка для различных случаев – несколько примеров:
      • распределение долей в праве на сообща возведённый объект – в соответствии:
        • с размером долей в праве на ЗУ
        • с расходами на строительство каждого из правообладателей ЗУ
        • иные 
      • если один или несколько участников долевой собственности по объективным причинам (к примеру, из-за финансовых трудностей) не могут участвовать в создании капитального объекта, но не планируют расстаться с долей в праве собственности – получить их согласие на строительство объекта  
      • если строительство будет выполняться одним из правообладателей ЗУ без согласования с другими участниками долевой собственности – определить право на объект:
        • в соответствии с размером долей на право собственности на ЗУ
        • совместное владение всем объектом всеми сособственниками ЗУ в равных долях
        • согласиться с единоличным правом застройщика на возведённый объект
      • если застройщик фактически использует участок большей площади (чем положенная ему доля) – установить для него обязанность выплатить компенсацию в пользу содольщика, чья доля участка оказалась занятой:
        • пример – занятие чужой доли участка из-за особенностей возведённого строения, здания и построек, расположенных на ЗУ
      • иные случаи

Письменное соглашение о порядке пользования общим земельным участком позволяет разграничить границы владения всех сособственников.

В случае смены владельца документ утрачивает силу – его необходимо заключить заново (с учётом интересов нового участника долевой собственности).

Заключение соглашения о порядке эксплуатации общей земли не входит в перечень случаев, при которых оно должно оформляться у нотариуса  в обязательном порядке. Вполне понятно, что нотариальное удостоверение такого документа существенно повышает его надёжность. А потому рекомендация однозначная –  соглашение лучше заверить у нотариуса.

Законодательного требования о необходимости регистрации соглашения о порядке использования земли в Росреестре нет. Соответственно, выполнение данной процедуры не требуется.

 

4. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок

 

Право общей собственности на земельный участок в рассматриваемом случае делится между всеми участниками на равные или разные части (доли). Соответственно, каждый сособственник земельного участка обладает только своей долей (частью) в праве собственности на общее имущество (вещь), которым является этот участок (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).

Указанная норма дробления права собственности устанавливает обязанность каждого из собственников ЗУ – участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (земельного участка), но соразмерно своей доле: 

  • пример – в случае выявления земельного/градостроительного правонарушения в использовании ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, солидарную ответственность за него несут все содольщики:
    • соразмерно доле каждого из них
  • отвлечённый пример – при поломке отдельной части (двигателя) автомобиля, который находится в общей долевой собственности, расходы на её ремонт несут все его собственники:
    • соразмерно их долям в праве собственности на машину

Вне зависимости от размера доли каждый сособственник земельного участка может (статья 246, пункт 1 статьи 247 ГК РФ):

  1. владеть, пользоваться и распоряжаться вещью (земельным участком) вместе с другими сособственниками – по соглашению, заключённому между ними
  2. распоряжаться своей долей в праве собственности на ЗУ – продать, завещать, подарить и т.д.  

 

5. Регламент продажи доли в праве на участок, находящегося в общей долевой собственности

 

Участник долевой собственности вправе, по своему усмотрению, выполнять различные операции со своей долей в праве собственности:

  • продать
  • подарить
  • завещать
  • отдать в залог 
  • провести отчуждение доли по договору мены (пункт 5 статьи 250 ГК РФ)

при условии, что распоряжение своей долей в праве на участок возможно осуществить только с согласия всех сособственников ЗУ (статья 246 ГК РФ). Согласие устанавливается по принципу равенства голосов – вне зависимости от того, распределены или нет доли в праве собственности.

Согласие участников долевой собственности на продажу доли одним из сособственников ЗУ:

  • оформляется в письменной форме
  • подтверждает совпадение воли всех сторон
  • определяет правомочность (легитимность) сделки купли/продажи доли в праве на земельный участок
  • распространяется на все сделки по отчуждению долей в праве на недвижимость (продажа, дарение, мена и т.д.).

Согласие на продажу заключается с соблюдением следующих законодательных требований:

  1. преимущественное право покупки доли земельного участка принадлежит остальным участникам долевой собственности (статья 250 ГК РФ)
    • продавец обязан направить извещения о намерении продать свою долю всем другим содольщикам:
      • в письменной форме
      • с указанием в цены и условий продажи, на которых им продаётся доля
      • цена и условия продажи в извещениях должны быть идентичными:
        • в случае продажи доли участка другому лицу, например за меньшую сумму, участники долевой собственности вправе обжаловать такую сделку и признать её недействительной
    • при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки – любой другой содольщик имеет право в течение 3 месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (пункт 3 статьи 250 ГК РФ)
  2. возможность продажи своей доли в праве на ЗУ любому иному лицу только в следующих случаях – если в течении 1 месяца участники долевой собственности:
    • не изъявят желания приобрести предложенную долю в праве на земельный участок
    • направят письменный отказ от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли
  3. уступка преимущественного права покупки доли в праве не допускается (пункт 4 статьи 250 ГК РФ)

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на ЗУ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (пункт 1 статьи 42 Закона №218-ФЗ).

 

6. Строительство на ЗУ, находящемся в общей долевой собственности

 

Если между участниками строительства не будет заключено соглашение об определении долей на вновь созданный объект, то доли таких участников в праве собственности будут считаться равными (пункт 1 статьи 245 ГК РФ).

При наличии соглашения, устанавливающего между застройщиками ЗУ, находящегося в общей долевой собственности распределение долей в капитальном объекте, возведённом на таком ЗУ, соглашение становится обязательным:

  1. для получения РНС, дальнейшего ввода объекта в эксплуатацию, его постановки на государственный кадастровый учёт и осуществления госрегистрации
  2. при направлении уведомления о намерении строительства объекта ИЖС или садового дома, дальнейшем согласовании параметров возведённого объекта с администрацией поселения, кадастрового учёта и государственной регистрации 

По завершении регистрационный действий в Выписке из ЕГРН о характеристиках созданного объекта недвижимости в сведениях о праве собственности каждого застройщика:

  • будут отражаться сведения о его долие в таком праве
  • доля в праве собственности будет соответствовать размеру, установленному соглашением об определении долей на вновь созданный объект, заключённым между застройщиками (участниками в праве общей долевой собственности на ЗУ) 

 

Полезно знать

 

  1. Изменения по земельному налогу. Условия применения повышающих коэффициентов – с 01.01.2024 – здесь
  2. Расторжение договора аренды муниципальной/государственной земли – в каких случаях по соглашению сторон и когда только по суду? – здесь
  3. Археологическая разведка на земельных участках перед началом строительства ОКС – здесь
  4. Условия выкупа без торгов арендованных государственных или муниципальных участков – в 2023 году – здесь
  5. Регламент согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) капитальных объектов – с 1 сентября 2023 года – здесь
  6. Переуступка права аренды муниципального/государственного земельного участка – 2023 – здесь
  7. Вспомогательные строения и сооружения. Критерии отнесения построек на участках к таким объектам – 2023 – здесь
  8. Сброс бытовых стоков на земельных участках в водоохранных зонах. УФ-обеззараживание вод на выходе ЛОС – здесь
  9. Туризм и рекреационная деятельность на особо охраняемых природных территориях (ООПТ) – с 1 сентября 2023 года – здесь
  10. Условия включения  территорий СНТ и ОНТ в границы населённых пунктов – 2023 – здесь

 


Поделиться:





наверх