Участок под инвестпроект строительства ЖК на Муринской дороге в черте Санкт-Петербурга

Земельный участок площадью 16 873 м² под реализацию инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроеными объектами розничной торговли, объектами бытового обслуживания и встроено-пристроенным гаражом на Муринской дороге

 

Расположение

 
 
Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Муринская дорога, участок 4

• 1.31 км от станции метро «Девяткино» (по прямой)
• 1.5 км от станции метро «Гражданский проспект» (по прямой)

  
Правовой статус

 
Категория земель: земли населённых пунктов
 
Разрешённое использование: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов) - по документу

Вид права: аренда на инвестиционных условиях (до 13.07.2024 года)

 

Соответствие Генеральному плану и ПЗЗ

 

• функциональная зона  - 3ЖД, У
• территориальная зона - Т3Ж2, ТУ 

Т3Ж2 - жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры
 
ТУ - зона улично-дорожной сети города:

• скоростных дорог
• магистральных улиц городского значения
• магистральных улиц районного значения

с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также объектов основных видов разрешенного использования прилегающих территориальных зон с учетом санитарно- гигиенических и экологических требований, а также технических регламентов
 

• высотный регламент -  85 м
• фоновая высота - 40/43/85 м 

Участок входит в территорию, ограниченную:

• Приозерским направлением ж/д
• административной границей Санкт-Петербурга
• береговой линией Муринского ручья

для которой утверждён ППТ и ПМ (Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 133 от 11.03.2014).

Участок (территория проекта строительства):

• не входит в границы существующих и планируемых к созданию особо охраняемых природных территорий (ООПТ) регионального значения
• на участке отсутствуют:
  • пункты наблюдения за состоянием окружающей среды, входящие в территориальную систему наблюдения
  • отдельно расположенные гидравлические сооружения
  • водные объекты
  • водоохранные зоны
  • прибрежно-защитные полосы и береговые полосы водных объектов

Территория участка относится к мелиорированным землям:

• в границах земель:
  • мелиоративный канал для отвода поверхностных и грунтовых вод (преимущественно транзитных)
• при устройстве и использовании канала требуется проведение гидрологических и гидравлических расчётов с учётом:
  • принятых планировочных решений
  • системы водоотведения с территории застройки
  • возможного водоприёмника
  • изменения коэффициента стока
  • максимального расхода воды в водоотводных устройствах 

 

Подготовленная документация

 

• ИРД
• ГПЗУ
• договор аренды с правом выкупа
• кадастровый паспорт
• проект планировки и  межевания территории (ППТ):
  • утверждён Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 133 от 11.03.2014
• устаревшие материалы по ТУ:
  • предварительные заключение о возможности технологического присоединения к электрическим сетям (Ленэнерго) от 18.07.2014
  • ТУ подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (Водоканал) от 24.06.2014
  • ТУ подключения к тепловым сетям (ГУП ТЭК) от 13.08.2014

 

Особенности

 

Арендуемый на инвестиционных условиях  земельный участок под строительство многоквартирного дома со встроенно-пристроенными объектами розничной торговли, объектами бытового обслуживания и встроенно-пристроенным гаражом:

• находится в районе метро «Гражданский проспект»
• Муринская дорога является прямым выездом на КАД
• на Муринской дороге к участку примыкает проспект Маршака и Аллея Евгения Шварца
• вблизи участка:
  • живописный пруд и прогулочные тропинки
  • ЖК «Новая Охта» с развитой инфраструктурой

 

Транспортная доступность

 

Самый удобный проезд к территории проекта - через улицу Школьная до ул. Новая, д.11, корпус 1 

Выезд - на Центральную ул. (Токсовское шоссе). Далее - на КАД, по которой можно проехать в любую точку в северной и восточной части города

Ближайшие станции метро - «Девяткино»  и «Гражданский проспект»

Общественный транспорт:

• в микрорайоне курсируют 4 городских автобуса (№№177, 183, 61, К298
• ближайшая остановка - напротив объекта

Доступность автотранспортом торговых центров «Даллорт Сити», «Рубикон», гипермаркета «Лента»

 

Идея проекта

 

Адрес проекта:

• Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Муринская дорога, участок 4
• по  ППТ и ПМ - участок 36

Базовая концепция ориентирована на реализацию проекта строительства высотных домов «комфорт-класса» в 2 очереди:

• этажность - от 21 до 23
• монолитная технология возведения

Совместно со строительством второй очереди запланировано строительство:

• коммерческих помещений (на первых этажах)
• паркингов

Разнообразие компактных одно- двухкомнатных квартир классической и европейской планировок позволит выбрать будущее жильё, исходя:

• из покупательских возможностей
• из привычного образа жизни
• из представлений об идеальной квартире

Эргономика квартир обеспечивает функциональность каждого метра.
 

ТЭП проекта в целом

 

• общая площадь объекта - 40 070 м² 
• количество жилых домов -3:
  • 1 очередь - 1 дом
  • 2 очередь - 2 дома 
• общая продаваемая площадь квартир - 26 980 м²
  • 1 очередь - 8500 м²
  • 2 очередь - 18 480 м²
• коммерческие помещения - 1507 м²:
  • 2 очередь - 1507 м²
• количество машиномест - 200:
  • 2 очередь - 200 м/м

Проект в стадии разработки. Квартирография - после утверждения соответствующей документации.

 

СПОЗУ

 

В соответствии с ГПЗУ и ППТ:

• максимальная общая площадь ОКС - 40 700 м²
• общая площадь отдельно стоящего 17-этажного жилого дома - 9783 м²:
  • надземных этажей - 16
  • подземных этажей - 1
• общая площадь квартир - 8217.95 м²
• общая площадь паркинга в пределах внутренних поверхностей наружных стен - 3582.89 м²
• общая площадь коммерческих этажей в корпусах 2.1 и 2.2:
  • 637. 64 м² х 2 = 1275.28 м²
• общая площадь квартир - 22 599.36 м²  

В соответствии с ГПЗУ, на земельном участке размещаются:

• машиноместа:
  • количество м/м - 57 (включая м/м для МГН)
• площадки для мусорных контейнеров
• детские, игровые, физкультурные площадки
• площадки для отдыха
• площадки, частично вынесенные на крышу:
  • въезд на стилобат необходим только для пожарной техники
  • проезд по эксплуатируемой кровле паркинга - усиленный тротуар

Расстояние от границы участка на севере до паркинга - 14.5 м:

• участок граничит с будущей школой
• разрыв от паркингов закрытого типа принимается на основании расчётов рассеивания загрязнений в атмосферном воздухе и уровней физического воздействия (новые СанПиН 2.2.1/2.1.1.100-03)
• для сокращения разрыва до 14.5 м, возможно, придётся проектировать компенсирующие мероприятия в паркинге 

 

ТЭП

 

• площадь участка - 16873 м² (100%)
• площадь застройки - 4722.02 м² (29%):
  • корпус 1 - 747. 63 м²
  • корпус 2.1 и 2.2 - 3974.39 м²
• площадь твёрдых покрытий - 6437.27 м² (37%)
• площадь озеленения - 5248.0 м² (31%)
• площадь пешеходных дорожек - 346.32 м² (2%)
• площадь детских, игровых и физкультурных площадок - 119.39 м² (1%)
• площадь стилобата - 3974.39 м²:
  • площадь застройки - 1371.72 м²
  • площадь озеленения - 959.38 м²
  • площадь пешеходных дорожек - 218.53 м²
  • площадь площадок  - 113.91 м²
  • площадь твёрдых покрытий - 1472.98 м²
• общая площадь комплекса - 40 700 м²:
  • общая площадь нежилых помещений - 5128.17 м²
  • общая площадь жилых домов - 35 571.83 м²
  • общая площадь  квартир - 30 817.31 м²
• этажность - 16-24

 

Финансовая модель и показатели проекта

 

Условиями договора аренды земельного участка предусмотрена безвозмездная передача квартир в собственность граждан, нуждающихся в защите:

• количество передаваемых квартир - 44:
  
  • студии - 10
  • 1-комнатные - 13
  • 2-комнатные - 15
  • 3-комнатные - 5
  • 4-комнатные - 1
• общая площадь - 2396.99 м²

Передача квартир выполняется до завершения строительства ЖК. Это квартиры не в строящемся объекте, а любые другие квартиры, на которые оформлена собственность.

 

Проблемная ситуация с вариантом разрешения

 

Ситуация:

1. просуженные иски КИО СПб о взыскании задолженностей по платежам по договору аренды и санкции:
   • уплаченная аренда - 30 млн.руб.
2. решение суда о расторжении договора аренды:
   • не вступило в силу по причине апелляции

Вариант решения проблемы

В случае совершения сделки по продаже объекта с КИО СПб решается вопрос о расторжении договора по мировому соглашению:

• о снятии претензий и санкций
• о корректировке положений договора аренды:
  • или денежное возмещение вместо передачи квартир
  • или отсрочка по передаче квартир 

Предварительные обсуждения этого варианта проведены. Они оценены как приемлемые. 

 

Стоимость прав на проект

 

Стоимость прав на проект – 90 млн.руб.

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке