Инвестпроект малоэтажного жилого комплекса, с разрешением на строительство, в Коломягах

Проект малоэтажного жилого комплекса блокированных домов типа таунхаус, с разрешением на строительство, на земельном участке площадью 7.87 га в Коломягах

 

Расположение

 

Санкт-Петербург, Приморский район, Коломяги, 2-я Семеновская улица, участок 1 (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой)

 

• 4.7 км от станции метро «Комендантский проспект»
• 3.8 км от ЗСД
• 3.5 км от станции метро «пионерская»   
• 2.8.км от станции метро «Проспект Просвещения»
• 2 км от станции метро «Удельная»
• 1.7 км от КАД
• 1.7 км от станции метро «Озерки»
• 800 м от ж/д станции «Озерки»

Удалённость от природных объектов: 

• 400 м от Орловского карьера
• 700 м от Ново-Орловского лесопарка
• 1.1 км от Среднего Суздальского озера
• 1 км от Верхнего Суздальского озера  

 

Правовая характеристика

 

Площадь участка 7.8 га

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: блокированная жилая застройка

Вид права: собственность юридического лица

Сумма инвестиционных платежей 90 530 285 руб. и 85 716 071 руб.

 

Соответствие ПЗЗ 

 

Территориальная зона Т1Ж2-1

Т1Ж2-1 - зона индивидуальных (одноквартирных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных с участками не менее 150 м², с включением объектов социально-культурного и коммунальн бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры 

 

Разрешительная документация

 

• ГПЗУ на все участки под блокированными жилыми домами:
  • разрешённое использование участков - для размещения жилого дома (жилых домов) - по документу

 

Разрешение на строительство продлено до 2024 года

  

Особенности

 

• участок расположен на окраине сложившейся малоэтажной застройки:
  • вдали от шумных проездных магистралей
• к участку примыкают:
  • отдельные коттеджи
  • жилые комплексы из коттеджей и таунхаусов
• сформировавшаяся территория для спокойного и комфортного проживания
• экологическая чистота, обусловленная:
• «недоступными» зелёными зонами, занимающими 1/4 Приморского района, и ветрами, дующими с берегов Финского залива
• местами отдыха  в шаговой доступности

 

Природная привлекательность местности

 

Местность издавна называли «шуваловской Швейцарией» за её корабельный сосновый лес, колонии водоплавающих птиц, живописные холмы, идеально прозрачную воду озёр, в которой поселились раки:

• пруд
• Орловский карьер:
  • небольшой непроточный водоём площадью 14 га с песчаными берегами, где для рекреации и отдыха
  • в настоящее время используются южный, восточный и северный берега водоёма 
• Суздальские озёра:
  • расположены между Выборгским шоссе и Ново-Орловским лесопарком
• Ново-Орловский лесопарк:
  • естественный сосновый лес
  • в лесу водятся птицы, зайцы, ежи и бобры, растут грибы и ягоды
• небольшая речка Каменка (финское название - Кивийоки),  берущая начало в одном из Суздальских озёр:
  • придаёт пейзажу особую привлекательность 
  • река протекает вдоль всего лесного массива и впадает в Лахтинский разлив

 

Транспортная доступность

 

• в 10 минутах ходьбы - ж/д станция «Озерки» (сообщение с Выборгом)
• ближайшие станции метро - «Удельная», «Пионерская»
  • в 10-ти минутной доступности на личном автотранспорте
• недалеко от юго-западной границы участка - кольцо наземного городского общественного транспорта
• непосредственно в микрорайоне курсируют  городские автобусы: №172, 127, 40, К244

В соответствии с генпланом Санкт-Петербурга предполагается:

1. развитие дорожной сети в этом части Приморского района
2. продление улиц Репищева и Афанасьевская
3. планируются новые улицы:
   1. к северу от пересечения улиц Маршала Новикова и Новосельковской
      • до проспекта Просвещения на востоке
      • до ул. Парашютной, Комендантского проспекта и далее на запад

В целях улучшения сообщения между Коломягами и Озерками -строительство Поклоногорского путепровода через ж/д пути. 

 

Коммуникации

 

Коммуникации - от городских инженерных сетей:

• электроснабжение
• центральный водопровод
• канализация
• магистральный газ
• отопление и горячее водоснабжение - от индивидуальных газовых нагревательных приборов

  

Сведения о проекте

 

МЖК располагается на благоустроенной закрытой территории с металлическим ограждением.

По периметру территории будет вестись круглосуточное видеонаблюдение входов/въездов, зоны гостевых парковок, с обустройством цифровой домофонии.

Предусматривается:

• организация службы охраны на объекте
• централизованного пункта охраны

Проектом МЖК запланировано:

• строительство 3 этажных сблокированных таунхаусов
• оснащение домов:
  • современными системами безопасности
  • парковочными местами
  • индивидуальными системами водообеспечения и отопления

Проект разбит на 4 очереди

• всего 269 домовладений
• совместно с 4 очередью запланировано строительство муниципального детского сада на 110 мест

1 очередь проекта представлена:

• 6 домами:
  • 40 лотов (жилой блок/квартира)
  • 94 наземных машино-места
• на придомовой территории, закрытой для посторонних, появятся:
  • зелёные насаждения
  • объекты социально-коммерческой инфраструктуры:
    1. магазин
    2. кафе
    3. детский сад
    4. площадки для игр и отдыха

Благоустройством комплекса будет заниматься собственная служба эксплуатации

 

Проектируемые дома

 

План застройки территории МЖК наполнен определённым смыслом. Идея заключается в том, что каждый тип таунхауса относится к конкретному городу-побратиму Санкт-Петербурга из скандинавских стран.

Проекты таунхауcов представлены 3 типами скандинавской застройки:

1. «Малые Миккели»:
   • финский тип застройки
   • секции площадью 149.09 м² 
2. «Орхус»
   • датский тип застройки
   • секции площадью 184.57 м² 
3. «Гётеборг»
   • шведский тип застройки
   • секции площадью 230 м² 

Планировочные решения:

1. просторная гостиная и кухня
2. 2 спальни
3. 2 кладовки под хозяйственные нужды
4. 2 санузла и ванная комната с окном

Все помещения запроектированы с возможностью полной перепланировки соответственно предпочтениям владельца.

На 2 этаже запланированы квартиры:

• по типу мансард со скатными крышами
• высота потоков каждого этажа - не менее 3 м

В каждом доме:

1. 2 машино-места во дворике
2. терраса:
   • огороженная
   • с выходом к своему участку размером 6 х 2 м  (по всей длине таунхауса)
3. автономный котёл

 

Технология строительства

 

• каркасно-монолитная и кирпичная технология 
• кровля:
  • металлочерепица
• внутренние перегородки:
  • из пазогребневых блоков

 

Показатели 1 очереди проекта

 

Дома 1 очереди выполнены по монолитной технологии со штукатурным фасадом.

Благоустройство территории включает:

1. детскую и спортивную площадки с тренажёрами
2. зону отдыха
3. наземные гостевые парковки

 

Общее количество продаваемых лотов - 40

Общей продаваемая площадь - 6593.44 м²

 

тип таунхауса	кол-во лотов  в таунхаусе		площадь лота, м2	продаваемая площадь,  м2		проданное кол-во лотов
Орхус	4	40	184.57	738.28	6593.44	0
М.Миккели	30		149.09	4472.7		1
Гетеборг	6		230.41	1 382.46		0

 

Разбивка показателей по каждому типу таунхауса 1 очереди:

 

показатель	Малые  Миккели	Гетеборг	Орхус
количество спален, шт.	2	3	3
жилая площадь квартиры жилого блока, м2	41.6	58.21	44.29
площадь квартиры жилого блока, м2	96.44	150.02	115.31
общая площадь квартир жилого блока (с террасой), м2	99.38	153.38	117.83
площадь подвала, м2	49.71	77.03	66.74
общая площадь жилого блока, м2	149.09	230.41	184.57

  

Технические характеристики  1 очереди проекта: 

 

параметр	описание
фундаменты	монолитная железобетонная плита
конструктивная система дома	монолитные ж/б несущие стены.
конструкция наружных стен/фасадные системы, материалы.	система тонкослойного штукатурного фасада в сочетании с архитектурными элементами.
высота потолка в лоте (в чистоте, т.е. пол/потолок)	цокольный этаж - 2.23 м 1 этаж: 2.7-2.8 м 2 этаж: 2.1-4.5 м
кровля	скатная , металлочерепица
внутриквартирные (межкомнатные) перегородки	проектом предусмотрены монолитные перегородки и стеновые бетонные блоки
окна и балконные двери	ПВХ двухкамерные стеклопакеты белого цвета  высота подоконника от 0.5 м до 1.2 м от уровня пола подоконные доски не устанавливаются.
террасы	проектом предусмотрено металлическое ограждение, без остекления.
входные двери в лот	металлические с замком
система холодного водоснабжения	материал труб – ПВХ разводка предусмотрена до газового котла далее от котла до санузлов и кухни разводка не предусматривается (дольщик самостоятельно ее выполняет с учетом итоговой планировки лота) поставщик - Водоканал
система горячего водоснабжения	материал труб - ПВХ нагрев через двухконтурный котел, расположенный в каждом лоте разводка от котла до санузлов и кухни не предусматривается (дольщик самостоятельно ее выполняет с учетом итоговой планировки лота)
хозяйственно-бытовая канализация	материал труб - ПВХ выполняется по проекту в полном объёме
фильтры очистки воды	грубая механическая очистка на вводе в МЖК
система отопления	предусмотрены индивидуальные газовые двухконтурные котлы в каждом лоте (планируемое место установки – цокольный этаж) разводка труб - лучевая коллекторная от вертикальных стояков материал труб – ПВХ поставщик газа – ПетербургГаз  отопительные приборы - стальные радиаторы с терморегуляторами
система вентиляции	естественная приток за счет использования в окнах режима микропроветривания вытяжка - через вентблоки
система электроснабжения	8-10 кВт на лот поставщик электроэнергии - Ленэнерго плита в квартире - газовая или электрическая разводка электрики по лоту не предусматривается (для лота с черновой отделкой) проектом предусмотрены проходы коммуникаций в лотах под потолком, утопленных в стяжках: только электрика в потолке, остальное в стяжке
системы безопасности	контроль доступа: цифровая домофония видеонаблюдение: входы/въезды, зона гостевой парковки
телефон, интернет, ТВ	застройщик обеспечивает техническую возможность для размещения каналов связи операторов телефонии, интернета и телевидения далее клиент подключается к указанным сетям от распределительного щитка

 

Расчётные ценовые показатели 

 

В стоимость лота включена стоимость земельного участка площадью 150 м²:

 

тип таунхауса	площадь лота	цена за 1 м2 лота в рассрочку	цена за 1 м2лота при 100% оплате и ипотеке, руб.	цена за 1м2 лота  по ипотеке 9.11% от ДХБ, руб.	стоимость лота в рассрочку	стоимость лота  при 100% оплате и ипотеке, руб.	стоимость лота  по ипотеке 9.11% от ДХБ, руб.
Гетеборг	230.41	86 100.00	73185.00	79410.03	19838301,00	16862555,85	18296865.01
Орхус	184.57	87 300.00	74205.00	80516,79	1611961.00	1369016,85	14860983.93
Малые Миккели	149.09	88 500.00	75225.00	81623.55	13194465,00	1121295,25	1216255.07

 

При формировании стартовых цен продаж использовались следующие допущения:

•  средняя площадь таунхаусов на вторичке - 260.25 ^м2 
  • диапазон 191-368 м²
•  средняя цена 1 м² лота без отделки (включая земельный участок) по таунхаусам на вторичном рынке - 90 129 руб.
• средняя цена 1 м² на первичке, если объект на середине строительства (-10%) - 81 116 руб. 
•  средняя цена 1 м² с учётом дисконта за репутацию (-5%) - 77 060 руб.
• средняя цена 1 м² с учётом дисконта за долгий недострой - 73 207 руб. -

 

Преимущества проекта  

 

Сочетание преимуществ городской и загородной жизни:

• с удобной транспортной доступностью
• с развитой социальной инфраструктурой
• с понятной, однородной социальной средой
• с отсутствием густонаселенных домов-муравейников
• с близостью к водоёмам и Новоорловскому лесопарку

при наличии своего собственного отдельного дома с участком земли.

 

1. возможность свободной планировки
2. скандинавская архитектура проекта
3. продуманный ландшафтный дизайн территориир
4. различные функциональные зоны для здорового и комфортного времяпрепровождения
5. свой детский сад в жилом комплексе
6. высокая степень приватности и безопасности проживания

 

Особенности формирования цены

 

Продажная цена сформирована c учётом удельной стоимости приобретаемых прав 24000 руб./м² продаваемой площади возводимых объектов

Она составляет 1 118 000 тыс. руб.

Платежи по договору с КИО 

1. 90 530 285 руб.
2. 85 716 071 руб. 

При желании инвестор может:

• изменить проектные решения по 2-4 очередям строительства
• увеличить продаваемую площадь.

Возможна продажа части участка, свободной от незавершённых объектов.

 

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке