Прирезки к участкам из муниципальных и государственных земель – требования к участкам и размерам прирезок

Содержание

1. Перераспределение земли и земельных участков
2. Условия для перераспределения земель и земельных участков
3. Размер участка, образуемого при распределении
4. Источники и способы получения необходимых сведений об участках

 

 1. Перераспределение земли и (или) земельных участков

 

В Земельный кодекс РФ введён новый раздел «Перераспределение земель и (или) земельных участков» – глава 5.4.

Именно она стала регулятором процесса оформления прирезок земли к зарегистрированным и находящимся в собственности участкам, предоставленным для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества.

Формулировка «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ЗУ, находящихся в частной собственности», очень точная в юридическом понимании.

Она отражает суть происходящих изменений в размерах:

• надела, к которому добавляется кусок муниципальной или государственной земли
• муниципального или государственного участка, из которого вырезается добавляемая площадь

Перераспределение участков – задача насущная. Оно необходимо в целом ряде случаев:

• при увеличении/уменьшении площади ЗУ, выявленном при уточнении его границ участков, над площадью, зафиксированной в кадастре
• при наложениях соседних участков друг на друга, выявившихся при уточнении их границ
• при изломанности геометрического контура земельного участка, создающей массу неудобств при его застройке или обустройстве
• для исключения чересполосицы/вклинивания/вкрапливания в другие участки

 

2. Условия для перераспределения земель и земельных участков

 

Законом установлены условия, при которых перераспределение земельных участков будет возможным, а также ограничения в размере прирезаемых площадей (статья 39.28 ЗК РФ).

Сформулировать их можно так:

• наличие утверждённого проекта межевания территории (ПМТ)
• разработка утвержденной схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории (КПТ) при отсутствии ПМТ
• исходный участок стоит на кадастровом учёте:
  • на него оформлено право собственности
  • он отмежёван:
    1. зарегистрированы границы
    2. имеет конкретную площадь
• «земельная добавка» и исходный участок должны относится к одной функциональной зоне

Для образуемого ЗУ должны быть исключены обстоятельства, нарушающие требования статьи 11.9 ЗК РФ:

• площадь должна соответствовать установленным предельным размерам ЗУ
• его границы не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов

Прирезка не должна создавать ситуации, когда обременения (ограничения), существующие на исходном и добавляемом участке, не позволяют эксплуатировать образуемый надел в соответствии с ВРИ исходного участка:

• образуемый участок не должен иметь изломанных границ
• в нём не должно быть вкраплений, вклиниваний и чересполосицы, приводящих к невозможности размещения объектов недвижимости, к недостаткам, создающим препятствия для использования и охраны земель или условия для нарушения требований земельного и иного законодательства
• должны исключаться пересечения границ образованного участка:
  • с границами территориальных зон (зон, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 ГрК РФ)
  • с границами лесничеств
  • с границами лесопарков

Для земельного участка, образуемого в целях:

• ведения работ по геологическому изучению недр
• разработки месторождений полезных ископаемых
• размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений
• водохранилищ
• иных искусственных водных объектов

пересечение участка с границами территориальных зон, лесничеств и лесопарков исключено.

 

3. Размер участка, образуемого при распределении

 

Размер добавляемой площади к той площади, что фигурирует в государственных кадастровых сведениях, заслуживает отдельного внимания. Она не может быть любой.

• Ситуация, не вызывающая проблем

В случае, когда размер превышения или уменьшения площади земельного участка, «уложится» в 10% от изначальной площади, отражённой в государственном кадастре недвижимости, никаких проблем нет:

(S_ОБР.УЧ. – S_ИСХ.УЧ.) < 0.1 х S_ИСХ.УЧ.

(S_ОБР.УЧ. – S_ИСХ.УЧ.) = 0.1 х S_ИСХ.УЧ.

Перераспределение не делается, если площадь участка, установленная при уточнении местоположения его границ окажется:

1. меньше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 2 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ )
2. больше на 10% площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН (подпункт 3 пункта 3 статьи 42.8 ФЗ №221-ФЗ )

• Большое расхождение между реальной и документальной площадями участка

Это понятие нужно соотносить с нормативами по предельным размерам ЗУ, установленным в муниципальных образованиях.

Площадь участка, образованного при распределении, не может больше установленного в поселении предельного максимального размера площади участка (пункты 1–3 статьи 39.28 ЗК РФ):

S_ОБР.УЧ. < S_{МАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.}

S_ОБР.УЧ. = S_{МАКС.ПРЕД. ПЛОЩ.}

Если площадь участка, получаемого при распределении участков, окажется больше установленного предельного максимума площади:

S_ОБР.УЧ. > S_{МАКС.ПРЕД.ПЛОЩ.,}

придётся решать сразу 2 задачи:

1. сформировать новый надел в соответствии с установленными предельными размерами участков
2. зарегистрировать право собственности на новый участок:
   • через выкуп участка у муниципалитета на торгах по полной кадастровой стоимости, которая установлена в муниципальном образовании
   • на торгах в случае принадлежности прирезаемого участка государству (положения статьи статьи 39.3 ЗК РФ

Вопрос об оформлении участка с «земельной добавкой», общая площадь которого окажется меньше установленного предельного минимума, не может стоять в принципе. Причина – несоответствие градостроительному регламенту.

Градостроительный регламент – жёсткий порядок образования, землепользования и застройки участков с любым ВРИ (видом разрешённого использования). Он вводится Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми в каждом муниципальном образовании.

 

4. Источники и способы получения необходимых сведений об участках

 

• предельные размеры ЗУ для конкретного ВРИ участка:
  • в отделе градостроительства и архитектуры местной администрации
  • в ПЗЗ на официальном сайте МО
• схема функциональных зон:
  • в графическом разделе ПЗЗ:
    • можно зрительно определить к какой функциональной зоне относятся участок и планируемая «земельная добавка»
    • при «попадании» исходного участка в одну функциональную зону, а «добавки» в другую задача по перераспределению земель становится не решаемой 

Если в поселении ПЗЗ ещё не приняты, то есть нет:

• схемы функциональных зон
• утверждённых градостроительных регламентов
• установленных предельных размеров участков

нужно ознакомиться с региональными законами, решениями местных депутатских корпусов, устанавливающим предельные размеры участков.

Пример:

1. областной закон Ленинградской области № 83-оз
2. постановление МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области № 603
   

 

 

Внимание

 

Вы ознакомились с разделом №2 статьи.

 

Начало статьи:

1. Перераспределение земельных участков – о прирезке к участку по закону с 2018 года

Продолжение статьи:

3. Процедура перераспределения земельных участков – суть задачи, подготовка, плата за прирезку земли
4. Соглашение о перераспределении участков с землями муниципалитета и государства - порядок заключения в 2018 г.