Плата за изменение ВРИ земельного участка – только для Москвы и Московской области

Содержание

1. Платность процедуры изменения ВРИ в Москве и Московской области
2. Расчётные формулы. Что учитывается при расчёте платы?
3. Особенности в порядке платы за изменения ВРИ земельных участков в Москве
4. Особенности в порядке платы за изменения ВРИ земельных участков в Московской области
5. Алгоритм действий по изменению ВРИ участка в Москве и Московской области
6. Смотреть в разделе «документы»:
   • Приложения к Постановлению Правительства Москвы №69-ПП от 24 февраля 2015 года 
     • Коэффициенты плотности застройки
     • Перечень объектов, при строительстве/реконструкции которых плата за изменение ВРИ земельного участка не взимается
   • Приложения к Постановлению Правительства Московской области №1165/52 (смотреть в разделе «документы»)
     • Ставки для расчёта платы за изменение ВРИ земельного участка
     • Коэффициенты этажности К_Э для расчёта платы за изменение ВРИ земельного участка
     • Перечень объектов, при строительстве которых плата за изменение ВРИ земельного участка не взимается
     • Перечень муниципальных образований Московской области, в границах которых плата изменение ВРИ земельного участка не взимается

 

1. Платность процедуры изменения ВРИ в Москве и Московской области

 

Изменение вида разрешённого использования земельных участков практически во всех регионах России – процедура бесплатная. В Москве и Московской области подход к этому вопросу несколько иной.

Постановлением Правительства Москвы №69-ПП от 24 февраля 2015 года и Постановлением Правительства Московской области №1165/52 от 30 декабря 2014 года определено:

• изменение видов разрешённого использования в целях строительства или реконструкции ОКС происходит за плату, пополняющую бюджеты Москвы и Московской области
• средства направляются на развитие инфраструктуры территорий
• плата за изменение ВРИ касается только тех участков, что находятся в собственности физических или юридических лиц
• плата не взимается, если участки находятся в государственной или муниципальной собственности
• платность процедуры распространяется на ситуации, связанные с жилищным строительством
• выбор нового ВРИ делается в соответствии с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков, введённым Приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020

 

2. Расчётные формулы. Что учитывается при расчёте платы?

 

В Москве и в Московской области для расчёта платы за изменение ВРИ  ЗУ применяются формулы, учитывающие соотношение кадастровых стоимостей земельного участка – будущей (новой), которой станет обладать участок после изменения его ВРИ, и существующей (старой), определяемой на дату подачи заявления об изменении ВРИ:

• формула для расчётов платы за изменение ВРИ ЗУ в Москве

 

Р = С_М х (K₂ – K₁)

 

• формула для расчёта платы за изменение ВРИ ЗУ в Московской области

 

P = С_МО х [(K₂ – K₁) + D]

P = ([(K₂ – K₁) + D] / S_ЗУ) х S_ЗСТР х К_Э

Формула применяется при наличии:

• утвержденного или согласованного проекта планировки территории (ППТ),
• проекта межевания территории (ПМ)
• градостроительного плана земельного участка,

В формуле:

• Р – размер платы за изменение ВРИ ЗУ
• К₁ – кадастровая стоимость ЗУ на дату обращения об изменении ВРИ ЗУ   (старая кадастровая стоимость)
• K₂ – кадастровая стоимость ЗУ с изменённым ВРИ земельного участка (новая кадастровая стоимость)
• С – ставка
• D = (K₂ – K₁) – дельта (разница) между новой и старой кадастровыми стоимостями ЗУ:
  • исчисляется отдельно по каждому случаю изменения ВРИ ЗУ, так как «старая» стоимость устанавливается на дату обращения с заявлением об изменении ВРИ
• S_ЗУ – площадь ЗУ
• S_ЗСТР  – площадь разрешённой площадь застройки ЗУ
• К_Э  – коэффициент этажности зданий на участке

Введение дельты D = (K₂ – K₁) в расчёт платы за изменение ВРИ ЗУ а в Московской области позволяет привести расчётные формулы к более простому виду:

 

Р = 2 х С_МО х (K₂ – K₁)

P = ([(K₂ – K₁) + D / S_ЗУ) х S_ЗСТР х К_Э=[2 (K₂ – K₁) S_ЗСТР х К_Э] / S_ЗУ

 

Различие значений ставок С – суть различий формул, используемых для расчёта платы за изменение ВРИ ЗУ  

 

Основное различие приведенных выше формул, применяемых в Москве и Московской области, заключено в используемых в них коэффициентов С (ставок), установленных разным порядком для выбираемых ВРИ в Москве (С_М) и в Московской области (С_МО):

• в Москве – на основе показателя плотности застройки земельного участка, указанном в утверждённом градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)
• в Московской области – на основе показателя разрешённой застройки земельного участка, устанавливаемой в соответствии с ПЗЗ и градостроительным регламентом территориальной зоны.

Пояснения:

• Коэффициент плотности застройки

Это расчётная величина. 

Вычисляется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утверждённом градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

• Разрешённая площадь застройки S_ЗСТР

S_ЗСТР – расчётный параметр

Регламентирует максимально допустимый процент застройки в пределах одного земельного участка и вычисляется как отношение всей площади застройки, в которую включаются абсолютно все планируемые строения, к площади всего земельного участка в целом

Разрешённая площадь застройки S_ЗСТР указывается в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)

• Коэффициент этажности К_Э

К_Э учитывает допустимую этажность зданий, расположенных в границах земельного участка.

Если на земельном участке будет вестись строительство (реконструкция) зданий переменной этажности, коэффициент этажности К_Э принимается равным максимальному значению, соответствующего наибольшей этажности здания.

Этажность здания зависит от его назначения, экономических соображений, градостроительных требований, природных условий - определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных.

Цокольный этаж входит в расчёт этажности, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара не менее чем на 2 м.

 

Ставки С

 

Ставки С, используемые в расчёте платы за изменение ВРИ ЗУ, определяются не собственниками участков, а Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ) и Министерством имущественных отношений Московской области (МИО),

• ставки устанавливаются в процентах
• соответствуют новому ВРИ ЗУ, выбираемому по Классификатору ВРИ

Для разных ВРИ земельных участков в Московской области они сведены в таблицу, представленную в приложении №2 к Постановлению Правительства Московской области №1165/52.

Для участков в Москве используется таблица ставок, рассчитанных с учётом показателей плотности застройки земельных участков.

 

Кадастровые стоимости K₁ и K₂

 

Значение кадастровой стоимости K₁ на момент подачи заявления об изменении ВРИ предоставляется Росреестром (ЕГРН) по запросам ДГИ города Москвы и МИО Московской области.

Самостоятельно уточнить значение K₁ можно одним из следующих способов:

1. на публичной кадастровой карте Росреестра
2. заказав Выписку из ЕГРН:
   • в МФЦ
   • непосредственно в отделении Росреестра
   • на интернет-ресурсе Росреестра

Оценить значение K₂ (размер кадастровой стоимости земельного участка с изменённым ВРИ) для земельных участков в Москве

Чтобы самостоятельно оценить значение K₂, можно воспользоваться данными, представленными в Постановлении Правительства Москвы «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы», распространяющимися на отношения с 1 января 2017 года (№ 791-ПП от 29.11.2016).

Значение K₂ (размер кадастровой стоимости земельного участка с изменённым ВРИ) в Московской области

Значение K₂ устанавливает МИО Московской области.

Для случаев, когда K₁ > K₂, то есть значение К₁ превышает значение К₂, размер платы P за изменение ВРИ земельного участка устанавливается в размере:

1. 10% от значения К₂
2. 20% от значения К₂ – для случаев каждого последующего изменения ВРИ ЗУ

 

3. Особенности в порядке платы за изменения ВРИ земельных участков в Москве

 

Кроме введения платы за изменение ВРИ земельного участка, Постановлением Правительства Москвы №69-ПП введён ряд дополнительных положений:

• определён перечень объектов, имеющих важное социально-экономическое значение, при строительстве/реконструкции которых плата за изменение ВРИ ЗУ не взимается 
• установлено освобождение от платы за изменение ВРИ ЗУ, если на земельный участок был наложен и своевременно не снят запрет на строительство иди реконструкцию
• предоставлена возможность получения беспроцентной рассрочки по внесению платы за изменение ВРИ ЗУ

 

Условия проведения платежей за изменение ВРИ земельного участка

 

Плата за изменение ВРИ должна быть проведена в течение 30 дней после внесения изменений в ГКН. До этого, в течение 45 дней, выполняется расчёт новой кадастровой стоимости и постановка на кадастровый учёт произведённых изменений.

О необходимости внесения платы собственник участка оповещается через уведомление, в котором указана сумма платежа.

Собственник земельного участка может получить беспроцентную рассрочку по внесению платы за изменение ВРИ ЗУ на срок, не превышающий срок строительства и/или реконструкции объекта капитального строительства, для чего он должен подать соответствующее заявление.

Периоды рассрочки зависят от размера платы, установленной при расчёте:

• 1 год – при размере платы, не превышающей 100 млн. руб.
• 3 года – при размере платы в пределах от 100 – 500 млн. руб.
• 6 лет – при размере платы свыше 500 млн. руб.

Платежи должны вноситься ежеквартально равными долями, но в случае образования задолженности в сумме, подлежащей уплате за 2 последовательных этапа оплаты, решение об изменении ВРИ аннулируется и участку возвращается прежний ВРИ ЗУ.

Отмена решения об изменении ВРИ и установление прежнего ВРИ земельного участка произойдёт:

• в случае невыполнения платежей:
  • при невнесении платы не исключается судебный порядок её взимания
  • следствием судебного разбирательства может стать решение ДГИГМ о снятии уже произведённых изменений с кадастрового учёта и возвращение участку прежнего ВРИ
• при отказе заявителя от платы:
  • отказ  должен быть официальным (по заявлению)

Претендовать на рассрочку по оплате аренды за первый год срока аренды земельного участка после изменения его ВРИ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №69-ПП могут и арендаторы земельных участков.

 

4. Особенности в порядке платы за изменения ВРИ земельных участков в Московской области

 

Постановлением Правительства Московской области №1165/52 от 30.12.14, кроме введения платы за изменение ВРИ ЗУ, установлены:

• перечень объектов, имеющих важное социально-экономическое значение, при строительстве которых плата за изменение ВРИ ЗУ не взимается
• перечень муниципальных образований Московской области, в границах которых плата за изменение ВРИ ЗУ не взимается
• освобождение от платы за изменение ВРИ, если на участках возведены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ
• освобождение от платы за изменение ВРИ, если на землю был наложен и своевременно не снят запрет на строительство иди реконструкцию

По информации на сайте Министерства имущественных отношений Московской области, в случае, когда при изменении ВРИ старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение  ВРИ ЗУ устанавливается в размере 10 %  от новой кадастровой стоимости участка.

 

5. Алгоритм действий по изменению ВРИ участка в Москве и Московской области

 

• Подача заявления собственника ЗУ в ДГИГМ с указанием кадастрового номера надела
• Решение об изменении ВРИ ЗУ принимается ДГИГМ на основании ГПЗУ
• Внесение изменений в сведения ГКН ( 45 рабочих дней)
• Расчёт размера платы за изменение ВРИ ЗУ и направление соответствующего уведомления заявителю
• Внесение заявителем платы за изменение ВРИ в течение 30 дней со дня получения уведомления, по результатам которого:
  • меняется ВРИ ЗУ
  • осуществляется постановка изменений на кадастровый учёт (изменение на ВРИ, установленный на день подачи заявления)

 

Алгоритм действий по изменению ВРИ ЗУ в Московской области

 

Процедура, аналогичная той, что описана выше. Только заявление на изменение ВРИ ЗУ за плату подаётся в Минмосимущество Московской области..