Продажа акций юридического лица под жилое строительство на территории промышленного предприятия на Октябрьской набережной

Рассматриваемый объект продажи - промышленное предприятие, расположенное в Невском районе Санкт-Петербурга.

Расположение

г. Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 38.

Правовая характеристика

Общая площадь территории составляет 33.3 га и состоит из 5-ти участков с самостоятельными кадастрами.

Категория земель: земли населенных пунктов

• Соответствие Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга:

На текущий момент по Генеральному плану Санкт-Петербурга территория относится к зоне Д.

Зона Д - общественно- деловая зона.

По ПЗЗ - к территориальной зоне ТД 1-2_2/ТП и предполагает размещение объектов многофункциональной общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Внесены изменения в Генеральный план города (согласно решению комиссии по подготовке изменений в Генплан СПб от 15.08.2013 года).

В  результате  часть  территории площадью  25.7  га (2 участка) переведена в зону 3ЖД.

3ЖД - зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки).

Оставшаяся часть - 7,5 га относится к зоне Д (общественно-деловая зона).

Разрешенная высотность на территории - 75 м.

• Ограничения застройки                                    

На территории находятся: 

1. Объект культурного наследия регионального значения - «Дом Г.И. Веге» (лит. БЗ) - 1015 м². Закон СПб № 174-27 от 05.07.1999 г.
2. Выявленный объект культурного наследия - «Производственный корпус с красильней и дымовой  трубой Киновиевского ультрамаринового завода  Г.И.  Веге» (лит. АН) - 6 467 м². Приказ председателя КГИОП №15 от 20.02.2001 г.

Вид права: земельные участки, здания и сооружения в собственности юридического лица.

Особенности

На территории предприятия построено 20 зданий и сооружений и один объект незавершённого строительства.

Общая площадь под зданиями и сооружениями - 49 532.1 м²  (см. документы).

Инженерные коммуникации 

• Водоснабжение

Городская питьевая вода по договору с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Объем потребления до 97500 м³/год, до 8125 м³/мес.

Техническая вода из р. Нева.

Объем потребления до 72000 м³/год, до 6000 м³/мес.

• Канализация

Объем сброса до 558000 м³/год, до 46500 м³/мес.

• Газоснабжение

Договор с ЗАО «Петербургрегионгаз». Объем потребления 9,2 млн. м³/год 

• Электроснабжение

Всего для промплощадки выделяется электрическая мощность – 6000 кВт.

• Теплоснабжение

Осуществляется от своей котельной, в которой имеются:

2 котла ГМ-50 - каждый газо-мазутный, производительностью до 50 тонн пара в час (33 Гкал/час);

котел КГВМ-50 - водогрейный, газо-мазутный, производительностью до 30 Гкал/ час;

котел ДЕ-25 - газо-мазутный, производительностью до 25 тонн пара в час (16 Гкал/час).

Инвестиционное использование

Общая площадь участков - 33,3 га 

Разрешенная высотность на территории - 75 метров.

 

По предварительным данным на территории можно реализовать комплекс общей площадью около 1 200 000 м²,

из них площадь жилых квартир - 500 000 - 670 000 м²

 

Жилой комплекс класса «комфорт»

Срок реализации проекта:

2014 г. – утверждение изменений в Генплан и ППТ

2014 г. – разработка проекта планировки территории

2015 г. – проектирование

2016 г. – выход на стройплощадку и начало продаж

Окружение территории

• В пределах 2-3 км на Октябрьской набережной нет в продаже жилых комплексов, есть в продаже два ЖК на противоположной стороне Дальневосточного пр.:

RIO (девелопер - Setl City)

Аврора-2 (девелопер - ЛСР (Недвижимость–Северо-Запад).

• На значительном удалении от объекта (около 6 км по набережной) на Октябрьской наб.:

Ласточкино гнездо (девелопер  - ЛенспецСМУ.

• На противоположном берегу на набережной на достаточно далеком расстоянии от объекта расположены:

Молодежный (девелопер - ЛенспецСМУ)

Речной (девелопер - ЛенспецСМУ)

Дом Мегалит на Неве (девелопер - Мегалит).

Анализ рынка жилой недвижимости              

Строящиеся и проектируемые жилые комплексы в окружении относятся к категории «комфорт».

Средняя стоимость квартир в аналогичных комплексах составляет: 88 000 - 94 000 рублей за кв. м.

Видовые квартиры (с видом на Неву) стоят на 12-15% дороже: 99 000 - 105 000 рублей за кв. м.

Темпы  продаж  в  комплексах зависят  от  класса жилья и масштаба комплекса.

Для масштабных комплексов класса «комфорт» темпы продаж соответствуют:

50-60 квартир в месяц.

 

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров - по официальной заявке.

 

Стоимость

 

Вид сделки: купля/продажа бизнеса (акции ОАО) под жилое строительство

 

Стоимость бизнеса соответвует  150 млн.  евро.